Kos sebenar penyelenggaraan tertangguh

Pengenalan

Mengenai pemilikan harta tanah, dan juga harta peribadi, anggaran dan kewangan selalu membayangi semua yang kita lakukan. Saya tidak pernah mempunyai projek dengan anggaran yang tidak terhad dan tidak pernah menyangka akan mempunyai projek. Setelah menghabiskan sebahagian besar karier saya untuk melihat perkara dari sudut pandangan arkitek, hampir tujuh tahun terakhir saya dihabiskan untuk melihat masalah yang sama dari perspektif pemilik. Apabila anda harus mengawasi lebih dari 143 juta kaki persegi, bahkan puluhan juta dolar (yang terdengar seperti banyak wang) benar-benar tidak signifikan sehubungan dengan keperluan dan permintaan. Keputusan harus dibuat dengan dana terhad yang ada mengenai cara mengagihkan dana tersebut dengan paling berkesan. Bagaimana anda mendapat pulangan terbesar untuk dana yang dibelanjakan?

Dalam persekitaran itu, persoalan sebenarnya adalah bagaimana anda memaksimumkan nilai dana terhad itu? Untuk mencapai kesimpulan itu, banyak faktor mesti ditimbang. Artikel ini akan berusaha untuk mengemukakan beberapa faktor yang saling berkaitan yang rumit dan memeriksa isu-isu tersebut dalam usaha untuk mengembangkan metodologi yang memungkinkan para pembuat keputusan membuat alat yang memungkinkan penekanan yang lebih berkesan untuk perbelanjaan penyelenggaraan aset modal. Ini sebenarnya perbelanjaan, tetapi jika dieksploitasi secara strategik, mereka sebenarnya lebih seperti pelaburan, dengan pulangan pelaburan (ROI) dan faedah lain.

Yayasan - TNSTAFL

Di salah satu kelas pertama dalam Ekonomi 101, pengajar saya memulakan kelas dengan menulis di TNSTAFL. Dia bertanya kepada kami jika ada yang tahu maksud surat-surat ini. Setelah tidak ada yang memperbaikinya, dia kemudian berkata, "Tidak Ada Perkara Seperti Makan Siang Percuma." Dia bertanya berapa ramai yang percaya bahawa kenyataan itu benar. Banyak yang mengatakan bahawa itu tidak betul, kerana ada makan siang percuma. Sekiranya orang lain membayarnya, maka itu adalah makan tengah hari percuma adalah alasan yang dikemukakan. Ramai di dalam kelas bersetuju dengan pernyataan itu. Pengajar kami terus tidak bersetuju dengan kami, dengan mengatakan bahawa ada kos walaupun anda tidak membayar untuk makan tengah hari; inilah masanya anda adalah kos yang dikeluarkan. Anda memilih untuk menghabiskan waktu pada makan tengah hari itu yang dibayar oleh orang lain, jadi makan tengah hari itu masih menanggung kos masa anda. Perbincangan berikut menjadi sangat menyedihkan.Bercakap mengenai pandangan ekonomi yang murni mengenai kos, yang pasti, dan itu betul, bukan proses pemikiran yang dilakukan oleh kebanyakan kita sebelum perbincangan itu.

Konsep ini memberi kesan besar sepanjang semester, terutamanya ketika kita membincangkan kos peluang. Perbincangan itu meletakkan asas bagi pengajian saya dalam bidang ekonomi yang membuat saya sedar bahawa ada kos untuk semuanya; persoalannya selalu, adakah saya sanggup membayar kos tersebut untuk faedah yang diterima? Apabila kita mula melihat harta benda sebenar dan peribadi dari perspektif pemilik, ini menjadi konsep terpenting. Tidak menjadi masalah sama ada anda membuat keputusan ini sebagai individu atau sebagai sebahagian daripada kumpulan. Tiada perubahan; asasnya sama untuk keputusan ini.

Tanggungjawab Pemilikan

Sebaik sahaja keputusan dibuat untuk memperoleh harta tanah sebenar atau peribadi, tanggungjawab adalah produk sampingan dari pengambilalihan tersebut. Contohnya, semasa anda membeli kereta, tanggungjawab anda untuk membeli bahan bakar tersirat. Sekiranya anda tidak membeli bahan bakar itu, kereta tidak akan terus bergerak. Kekuatan luar mungkin memerlukan tanggungjawab tambahan. Seperti contoh kereta sebelumnya, Negara mungkin menghendaki anda membawa dan menyelenggara insurans ke atas kereta tersebut untuk memandu kereta tersebut. Ini juga tersirat, kerana diharapkan anda akan mematuhi undang-undang negara untuk memandu kereta tersebut.

Menukar minyak juga menjadi sebahagian daripada tanggungjawab tersebut. Sekiranya anda tidak menukar minyak, anda akan memendekkan jangka hayat kereta itu. Belum berkencan dengan saya, tetapi mereka yang berumur sedikit mungkin ingat iklan Fram Oil Filter, "Anda boleh membayar saya sekarang, atau anda boleh membayar saya kemudian." Prinsipnya masih ada dan masih sama. Semasa saya jauh lebih muda, saya mempunyai seseorang yang saya kenal menyewa kereta selama lima tahun. Ketika tahun kelima menjelang, keretanya rosak dan saya membawanya ke mekanik setelah kereta itu ditarik di sana. Mekanik itu bertanya kapan terakhir kali dia menukar minyak, dan dia mengatakan tidak pernah. Pada masa itu tidak ada minyak sintetik di pasaran, jadi pertukaran minyak sekitar $ 20 setiap tiga bulan. Kos untuk menukar minyak di keretanya selama lima tahun itu berjumlah kira-kira $ 400, sementara enjin baru menelannya sekitar $ 5,000 untuk dipasang.Itu adalah kenaikan kos yang besar untuk penyelenggaraan yang ditangguhkan (atau tidak).

Pemilik harta tanah atau harta tanah yang bijak akan dapat mengenalinya dan mencari jalan untuk mengimbangi peningkatan tekanan untuk mengurangkan belanjawan dan pada masa yang sama mengimbangi jangka hayat aset modal. Artikel ini akan berusaha memberi panduan bagaimana mengimbangi banyak faktor yang saling bergantung ini, dan memaksimumkan jangka hayat aset modal yang dilaburkan secara intensif.

Ramalan Penyelenggaraan Berbeza

Mari kita mulakan perbincangan ini dengan menentukan apa sebenarnya penyelenggaraan yang ditangguhkan. Kesalahan paling besar yang dilakukan ketika orang atau kumpulan menggunakan idea pemeliharaan tertangguh ini adalah salah penggunaan sepenuhnya prinsip ini. Dalam usaha untuk mengelakkan penyebaran aplikasi yang salah ini, pertama-tama kita harus memahami beberapa konsep asas mengenai apa sebenarnya penyelenggaraan yang ditangguhkan. Kembali kepada apa yang dinyatakan sebelumnya, ada kos yang berkaitan dengan semuanya, penyelenggaraan tertangguh tidak terkecuali. Untuk mengetahui berapa sebenarnya kos penyelenggaraan tertangguh, kita harus mula-mula dengan menentukan seperti apa kos penyelenggaraan. Saya akan menggunakan nombor untuk menggambarkan prinsip ini, tetapi angka-angka ini tidak boleh ditafsirkan sebagai berkaitan dengan sesuatu yang khusus.

Untuk sebarang pelaburan modal, katakan bahawa kos tahunan untuk mengekalkan pelaburan dalam keadaan operasi yang baik adalah $ 1,000 setahun. Jumlah ini sebenarnya akan meningkat seiring dengan bertambahnya usia modal, tetapi kita tidak akan menggunakan faktor tersebut dalam contoh ini kerana ini akan menyulitkan gambaran yang tidak dapat difahami oleh banyak pembaca. Oleh itu, pendapatan tahun semasa turun, tidak ada $ 1,000 untuk perbelanjaan penyelenggaraan yang diperlukan untuk aset modal ini; keputusan diperlukan mengenai apa yang harus dilakukan dengan penurunan anggaran yang pendek. Banyak pilihan yang ada, masing-masing dengan kosnya masing-masing yang berkaitan dengan setiap keputusan tertentu, menjadikan masing-masing satu penyelesaian yang unik untuk situasi untuk anggaran jangka pendek.

Penyelesaian yang paling biasa hari ini adalah dengan mengabaikannya, jangan membayar $ 1,000 dan berurusan kemudian apabila pendapatan lebih baik. Itu adalah pendekatan yang salah. Saya biasanya tidak menggunakan kata-kata dengan nilai yang tidak terbatas ketika membicarakan penyelesaian, tetapi ini adalah beberapa kali kata yang kuat seperti ini dapat diterapkan dalam dunia penyelesaian, yang akan ditunjukkan semasa kita meneruskan perbincangan ini. Setiap orang atau kumpulan pembuat keputusan yang terlibat dengan jenis keputusan ini adalah fidusia dalam satu bentuk atau yang lain. Ini bermaksud bahawa mereka wajib menggunakan sebaik mungkin dana yang ada. Oleh itu, kita akan meneruskan parameter tertentu untuk sepanjang perbincangan ini; semua pembuat keputusan adalah fidusiari. Ideologi ini harus menunjukkan bahawa kedudukan yang paling lestari adalah tujuan untuk sebarang keputusan pengurusan aset modal.

Perkara seterusnya yang harus diakui adalah kenyataan bahawa pada bila-bila masa di masa depan (segera atau jauh) kos terendah yang tersedia untuk sebarang peningkatan modal / pembaharuan bangunan adalah masa sekarang. Pada bila-bila masa di masa depan, bahkan dalam beberapa minggu, kos berpotensi dinaikkan, dan semakin jauh di masa depan, semakin banyak kenaikan biaya. Peningkatan ini akan disebabkan oleh banyak kemungkinan alasan, kos bahan mentah, inflasi, penawaran dan permintaan, kekurangan, dan lain-lain. Oleh itu, sebarang kesan penyelenggaraan yang ditangguhkan mesti dinyatakan dengan syarat kenaikan ini. Kos yang diunjurkan ini selalu begitu, diproyeksikan, sehingga akan berbeza. Harapannya adalah bahawa varians hanya akan kecil. Sekiranya mereka berbeza lebih daripada itu; maka unjuran dimatikan kerana beberapa sebab yang mesti dikenal pasti untuk membantu unjuran masa depan menjadi lebih tepat.

Oleh kerana hubungan ini, kenaikan kos perbelanjaan di masa depan dapat diimbangi oleh penyisihan dana yang sebenarnya dari hari ini dalam akaun untuk mengetahui waktu kerja penangguhan akan diselesaikan. Akaun amanah / escrow ini harus digunakan untuk membantu mengimbangi kenaikan kos dari kos penyelenggaraan tertangguh tambahan, jika tidak, kesan keseluruhan kos tambahan tersebut harus diserap pada masa akan datang sehingga menimbulkan tekanan tambahan terhadap pendapatan masa depan tersebut. Caranya untuk kaedah ini adalah bahawa unjuran mestilah sangat tepat, atau perbelanjaan yang dirancang mungkin melambung tinggi tanpa diduga. Kemudian ada sistem hibrid yang merupakan persilangan antara kedua-dua pendekatan ini, yang mengetepikan lebih dari apa-apa, tetapi lebih sedikit daripada kos penyelenggaraan yang ditangguhkan. Sekiranya kos penyelenggaraan sepenuhnya diketepikan,maka persoalannya mengapa menangguhkan penyelenggaraan? Oleh itu, ia biasanya merupakan sesuatu yang lebih rendah daripada kos penyelenggaraan sepenuhnya.

Menyedari Apakah Penyelenggaraan Ditangguhkan Yang Betul

Oleh itu, untuk memudahkan penerangan, mari kita kembali kepada kos $ 1,000 yang perlu ditangguhkan. Sekiranya keputusan untuk menangguhkan penyelenggaraan selama satu tahun, maka kenaikan kos, paling tidak, akan menjadi inflasi. Sekiranya kos inflasi itu hanya dua peratus, maka kenaikan menjadi $ 1,000 adalah $ 20. Sekiranya kos bahan mentah naik mengatakan satu peratus pada tahun yang sama, maka akan ada kos tambahan $ 10 yang harus dimasukkan ke dalam kos penyelenggaraan yang ditangguhkan, dengan jumlah keseluruhan $ 30, menjadikan kos penyelenggaraan yang ditangguhkan menjadi $ 1,030. Sekarang ini tidak banyak terdengar, tetapi apakah ini sekiranya kos awal untuk penyelenggaraan ini adalah 10,000 kali ini atau 100,000 kali atau lebih? Anda pasti dapat melihat bagaimana bilangan ini bertambah dengan cepat.

Sekarang, mari kita katakan bahawa pembuat keputusan mengetepikan kenaikan yang diunjurkan sendiri, katakan $ 30. Sekarang dalam kitaran anggaran tahun depan, semua yang diperlukan untuk melakukan penyelenggaraan yang diperlukan adalah kos $ 1,000 yang asal. Itu akan memberi kesan sifar pada tekanan anggaran tahun depan kerana $ 1,000 yang asli masih merupakan satu-satunya kewajiban yang diperlukan untuk memenuhi keperluan tersebut, tetapi memerlukan $ 30 disimpan dalam beberapa jenis akaun escrow atau amanah dari anggaran tahun ini. Akan tetapi, jika anggaran yang disisihkan dalam anggaran tahun ini adalah $ 515, kos untuk penyelenggaraan dalam anggaran tahun depan hanya $ 515, mengurangkan tekanan pada anggaran tahun depan. Sekarang ini akan memberi kesan yang sangat positif pada anggaran kedua-dua tahun, menjimatkan kos dalam setiap kitaran anggaran dan masih melakukan penyelenggaraan tertangguh yang diperlukan. Sekarang walaupun kosnya meningkat,tidak banyak kesan terhadap anggaran setiap tahun. Peningkatan kos ini tidak banyak memberi kesan pada setiap tahun. Sekali lagi, bayangkan jika magnitud ini meningkat 10,000 atau 100,000 kali. Ini merancang lebih awal, atau seperti yang dikatakan dalam program MBA saya, pemikiran strategik. Ini adalah barang yang sangat mudah.

Sekarang mari kita lihat penyelenggaraan yang ditangguhkan lima tahun dari sekarang. Inflasi akan bertambah, sehingga inflasi dua persen per tahun yang sama menaikkan kos inflasi menjadi sekitar $ 104. Sekiranya kos bahan mentah meningkat pada kadar satu peratus yang sama setiap tahun seperti yang telah dibincangkan sebelumnya, kos bahan meningkat menjadi sekitar $ 51, menjadikan keseluruhan kos penyelenggaraan yang ditangguhkan adalah $ 1,155. Sekali lagi, anda dapat membayangkan kesan kos ini jika jumlahnya diperbesar 10,000 atau 100,000 kali. Jangan lupa bahawa pengiraan ini tidak menjangkakan kenaikan kos akibat penawaran dan permintaan, seperti kekurangan, atau kenaikan kos kerana penuaan semula jadi sistem, yang akan terus meningkatkan kos penyelenggaraan yang ditangguhkan.

Yang mesti selalu diingat adalah bahawa ada kos yang berkaitan setiap kali seseorang mempertaruhkan penyelenggaraan yang ditangguhkan. Tidak ada yang benar-benar dapat melihat masa depan, jadi meramalkan keadaan dan kos pasaran masa depan selalu membawa risiko unjuran yang salah. Membuat unjuran ini adalah bentuk seni seperti sains, dan ketidaktepatan dapat menambah jumlah yang sangat cepat.

Sekarang ini bukan satu-satunya sekolah pemikiran mengenai pemeliharaan yang ditangguhkan. Pendekatan lain yang saya temui adalah lebih menarik, dan dengan data terhad yang saya ada di Agensi kami, temukan konsep ini sekurang-kurangnya berada di taman permainan. Konsep itu disebut sebagai “Peraturan Inverse-Square for Deferred Maintenance” yang dikembangkan oleh David Geaslin, dari Geaslin Group. Ketika saya pertama kali diperkenalkan dengan konsep ini, saya akan jujur dengan pemikiran saya adalah "neraka tidak", tidak mungkin ini hampir dengan taman permainan. Angka bertambah terlalu cepat untuk menjadi tepat. Sekarang saya akan mengakui, sebagai salah satu kemudahan pemeliharaan, saya sangat menyukai kenyataan bahawa jumlah ini bertambah dengan cepat kerana ini akan membantu saya membina kes yang kukuh untuk keperluan pembaharuan bangunan kita,tetapi sebagai penganalisis saya tidak dapat meletakkan data di luar sana untuk penggunaan umum yang tidak dapat disokong atau boleh dicabar. Malah Timbalan Pengarah Kewangan Agensi saya juga mempunyai sentimen dan kebimbangan yang sama. Kemudian saya mengambil beberapa projek yang baru-baru ini diselesaikan oleh Agensi kami untuk "membalikkan" kos untuk menguji apakah ini hampir mendekati, dan yang mengejutkan saya pada dasarnya terbukti. Sekarang saya akan menjadi orang pertama yang mengakui bahawa itu bukan kesetaraan matematik, kerana ia tidak keluar tepat dengan biaya, tetapi kedekatannya sangat mengejutkan. Ia hampir mengejutkan pada bayangnya. Oleh itu, saya mengemukakan konsep ini bukan sebagai aksioma, atau hukum matematik, tetapi lebih kepada konsep atau prinsip umum.Kemudian saya mengambil beberapa projek yang baru-baru ini diselesaikan oleh Agensi kami untuk "membalikkan" kos untuk menguji apakah ini hampir mendekati, dan yang mengejutkan saya pada dasarnya terbukti. Sekarang saya akan menjadi orang pertama yang mengakui bahawa itu bukan kesetaraan matematik, kerana ia tidak keluar tepat dengan biaya, tetapi kedekatannya sangat mengejutkan. Ia hampir mengejutkan pada bayangnya. Oleh itu, saya mengemukakan konsep ini bukan sebagai aksioma, atau hukum matematik, tetapi lebih kepada konsep atau prinsip umum.Kemudian saya mengambil beberapa projek yang baru-baru ini diselesaikan oleh Agensi kami untuk "membalikkan" kos untuk menguji apakah ini hampir mendekati, dan yang mengejutkan saya pada dasarnya terbukti. Sekarang saya akan menjadi orang pertama yang mengakui bahawa itu bukan kesamaan matematik, kerana itu tidak keluar tepat dengan biaya, tetapi kedekatannya sangat mengejutkan. Ia hampir mengejutkan pada bayangnya. Oleh itu, saya mengemukakan konsep ini bukan sebagai aksioma, atau hukum matematik, tetapi lebih kepada konsep atau prinsip umum.Ia hampir mengejutkan pada bayangnya. Oleh itu, saya mengemukakan konsep ini bukan sebagai aksioma, atau hukum matematik, tetapi lebih kepada konsep atau prinsip umum.Ia hampir mengejutkan pada bayangnya. Oleh itu, saya mengemukakan konsep ini bukan sebagai aksioma, atau hukum matematik, tetapi lebih kepada konsep atau prinsip umum.

Konsep ini sangat asas. Sekiranya anda mengambil kos penyelenggaraan awal yang harus dilakukan, dan membiarkan penyelenggaraan yang diperlukan itu terus ke tahap kegagalan yang seterusnya sebelum bertindak, anda mendapati bahawa kos untuk melakukan pembaikan itu, pada tahap kegagalan yang meningkat, akan berharga hampir segi empat dari kos awal penyelenggaraan yang belum selesai. Sebagai contoh, kebocoran di bumbung mempunyai kos $ 500 untuk diperbaiki, dan ditentukan bahawa pembaikan akan ditangguhkan kerana tidak ada ruang dalam anggaran tahun ini. Tahun depan, kerana ia bukan masalah yang dilaporkan, ia ditangguhkan satu tahun lagi, dan seterusnya. Akhirnya baldi mesti diletakkan di bawah kebocoran semasa ribut hujan. Penebat sekarang harus diganti, jaminan bumbung dibatalkan kerana kebocoran tidak diperbaiki atau dilaporkan. Sebilangan dek bumbung mungkin perlu diganti,sebahagian dari siling harus diganti, air telah masuk ke dalam lekapan cahaya yang perlu diganti, mungkin dindingnya telah rusak dan memerlukan papan gipsum diganti dan dicat semula, mungkin beberapa lantai harus ditanggalkan dan diganti, bahan organik boleh membentuk (acuan); anda dapat melihat bagaimana kerosakan sekunder dari kekurangan tindakan awal kini telah meningkat menjadi sebahagian besar. Kini keseluruhan pembaikan akan berharga $ 10,000. Jangan lupa untuk menambah kos untuk memindahkan pengguna ruang tersebut semasa pembaikan sedang dilakukan. Berapa banyak lagi jumlah kos meningkat? Ia mula kelihatan sangat besar, sangat pantas.bahan organik boleh membentuk (acuan); anda dapat melihat bagaimana kerosakan sekunder dari kekurangan tindakan awal kini telah meningkat menjadi sebahagian besar. Kini keseluruhan pembaikan akan berharga $ 10,000. Jangan lupa untuk menambah kos untuk memindahkan pengguna ruang tersebut semasa pembaikan sedang dilakukan. Berapa banyak lagi jumlah kos meningkat? Ia mula kelihatan sangat besar, sangat pantas.bahan organik boleh membentuk (acuan); anda dapat melihat bagaimana kerosakan sekunder dari kekurangan tindakan awal kini telah meningkat menjadi sebahagian besar. Kini keseluruhan pembaikan akan berharga $ 10,000. Jangan lupa untuk menambah kos untuk memindahkan pengguna ruang tersebut semasa pembaikan sedang dilakukan. Berapa banyak lagi jumlah kos meningkat? Ia mula kelihatan sangat besar, sangat pantas.

Sekarang, saya mahu kembali sebelum pembaikan $ 500 ditentukan. Jenis pembaikan ini hampir tidak pernah dijumpai sehingga laporan dibuat dan perintah kerja penyelenggaraan dikeluarkan, yang bermaksud bahawa beberapa penghuni telah membuat laporan mengenai masalah yang dapat dilihat. Pada masa itu sudah terlambat; kerosakan sekunder sudah berlaku. Sekiranya PM atap dilakukan sekurang-kurangnya dua kali dalam setahun sebagaimana mestinya, masalah itu kemungkinan besar akan dijumpai lama sebelum kebocoran air masuk ke ruang yang dihuni. Walaupun anda membayar seseorang $ 25 per jam untuk berjalan di bumbung itu dua kali setahun, dan memerlukan satu jam untuk memeriksa bumbung itu, yang semestinya tidak memerlukan masa yang lama untuk pemeriksa bumbung yang berpengalaman, anda mungkin mendapati bahawa kebocoran itu berpotensi ia tidak memerlukan kos untuk dibaiki. Ngomong-ngomong, berapakah kuasa dua $ 25? Jawapannya $ 625,tidak jauh dari pembaikan $ 500 itu? Mungkin ada asas untuk peraturan segi empat terbalik ini? Anda menjadi hakim.

Pembaharuan Bangunan - Lindung Nilai Terbaik terhadap Kos Penggantian

Semasa kami meneruskan perbincangan ini, saya ingin mengingatkan semua orang mengenai contoh pertukaran minyak yang dibincangkan sebelumnya. Apabila pembuat keputusan gagal menjaga aset modal dalam keadaan baik, mereka akan habis pada waktunya yang akan memberi kesan buruk kepada anggaran masa depan, dan mengetahui Hukum Murphey itu tidak akan tepat pada waktunya. Semasa melabur dalam pelaburan modal, seperti bangunan, berjuta-juta dolar diletakkan pada risiko yang berpotensi. Sekiranya bangunan itu habis sebelum waktunya, maka sumber daya akan habis; sebaliknya apabila mereka melangkaui jangka hayat mereka, ekuiti dibina. Itu mestilah persamaan yang sangat mudah.

Pemanjangan jangka hayat ke aset modal dicapai melalui dua proses khas, pembaharuan bangunan dan penyelenggaraan pencegahan. Kedua-duanya pada dasarnya sama, penggantian sistem yang dirancang untuk usang sebagai alat untuk menambah kehidupan aset modal. Sebilangan besar semua sistem dirancang pada dasarnya haus pada satu ketika; sama ada kita bercakap mengenai brek, tali pinggang, palam pencucuh, dan lain-lain di dalam kereta; atau atap, HVAC, sistem penggera kebakaran, dan lain-lain di bangunan yang semuanya mempunyai kitaran hidup. Matlamat utama adalah untuk memanjangkan umur bangunan. Perbezaan utama antara penyelenggaraan pencegahan (PM) dan pembaharuan bangunan adalah kitaran di mana sistem ini berlaku. Pendekatan umum oleh literatur akademik / kajian yang saya dedahkan adalah bahawa jika kitaran penggantian kurang dari satu tahun adalah PM,lebih dari setahun ia membina pembaharuan. Selain daripada kitaran PM dan pembaharuan bangunan pada dasarnya sama. Apabila penyelenggaraan, di bawah pembaharuan PM atau bangunan, dilakukan, jangka hayat ditambahkan, atau diperpanjang, ke aset modal. Ini sekarang menimbulkan persoalan seterusnya, berapakah jumlah sumber yang sesuai untuk diperuntukkan untuk pembaharuan PM / bangunan ini?

Sebagai permulaan, kuantiti ini selalu dinyatakan dari segi kos pembinaan baru. Ini juga kadang-kadang disebut sebagai kos penggantian. Sebab kos pembaharuan PM / bangunan ini dinyatakan dari segi kos pembinaan baru adalah kerana kos utama pembaharuan sistem dijumpai pada akhir kitaran hayat apabila sistem harus diganti sepenuhnya. Dalam kes ini, penggantian muktamad adalah penggantian keseluruhan sistem bangunan sebagai kos akhir hayat. Itulah sebabnya ini dinyatakan dalam bentuk kos pembinaan baru. Kos ini dinyatakan sebagai satu - dua peratus daripada kos pembinaan baru setiap tahun, berdasarkan literatur akademik / kajian yang telah saya baca.

Oleh itu, untuk meneruskan konsep itu, jika kos penggantian jenis bangunan dan penghunian tertentu adalah $ 225 per kaki persegi, jumlah yang dibelanjakan untuk bangunan itu untuk pembaharuan PM / bangunan hendaklah antara $ 2,25 - $ 4,50 per kaki persegi per tahun. Sekiranya bangunan itu berukuran 100,000 kaki persegi, ia akan mencapai antara $ 225,000 - $ 450,000 per tahun untuk bangunan itu. Anda dapat melihat bagaimana jumlah ini bertambah dengan cepat. Walau bagaimanapun, penyelenggaraan ini dapat menambah tahun kehidupan bangunan. Sekiranya anda menambah kehidupan bangunan, ekuiti akan dibuat. Di sinilah perbelanjaan penyelenggaraan dapat mulai bertindak seperti pelaburan.

Sekarang jika portfolio rakaman persegi berjuta-juta kaki persegi, anda dapat melihat seberapa cepat kos untuk pembaharuan PM / bangunan dapat meningkat, sehingga mungkin mewujudkan keperluan untuk program penyelenggaraan penangguhan yang efektif.

Pemikiran Penutup

Pelaburan terbesar yang kita buat sebagai individu dan organisasi adalah aset modal kita. Menyediakan aset tersebut dengan jangka hayat terpanjang adalah penting bagi corak kelangsungan hidup individu atau organisasi. Apabila kita mengubah perbelanjaan menjadi pelaburan, kita membina ekuiti, sehingga menjadikan nilai tambah sebagai pemilik. Itu adalah tanggungjawab utama (dan hanya) seorang fidusiari. Penyelenggaraan yang ditangguhkan, seperti semua perkara yang digerakkan oleh anggaran, harus berlaku dari semasa ke semasa apabila pendapatan tidak seperti yang diharapkan, tetapi jika diterapkan dengan tepat, ia tidak akan membebankan sumber daya individu atau organisasi pada waktunya atau dalam kitaran anggaran masa depan.

Walaupun dalam masyarakat "membuang" kita, kebanyakan bangunan harus mempunyai umur tidak kurang dari 50 tahun, tetapi jika kita menetapkan semula (tidak meningkat, semestinya) kos pembinaan awal kita, kita dapat memperpanjang jangka hayat itu hingga 70 tahun. Apabila kita menggunakan PM dan pembaharuan bangunan dengan tepat, kita mungkin dapat memanjangkan jangka hayat bangunan itu lebih lama. Setelah bangunan itu bertahan melebihi jangka hayat awalnya, ia sekarang akan menghasilkan ekuiti yang dapat digunakan untuk membangun kembali setelah jangka hayat bangunan tersebut dilampaui. Di situlah wawasan penyelenggaraan benar-benar memberikan pulangan pelaburan, tetapi itu adalah permainan menunggu jangka panjang, dan bukan apa yang dimiliki setiap pembuat keputusan.