Cara membeli harta tanah dengan harga kurang dari $ 100 menggunakan reits

Peluang Cox dari Pixabay

Bagaimana Memulakan Pelaburan dalam Harta Tanah Dengan REIT

Terdapat banyak cara untuk melabur dalam harta tanah fizikal, namun kebanyakannya melibatkan sejumlah besar wang dan melakukan satu pelaburan besar pada satu masa. Bagi kebanyakan orang, rumah seseorang adalah pelaburan harta tanah terbesar mereka dan bagi kebanyakan orang mungkin cukup membimbangkan. Sekiranya anda ingin melabur lebih banyak dalam harta tanah atau mempelbagaikan portfolio semasa anda, mungkin sebagai sebahagian daripada Roth atau IRA tradisional anda, maka terdapat beberapa pilihan hebat yang membolehkan anda memiliki harta tanah fizikal tanpa perlu menguruskan harta itu.

Salah satu caranya adalah melalui Real Estate Investment Trust (REIT). REIT adalah syarikat yang mesti memenuhi kriteria berikut di AS:

• Syarikat REIT melabur sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah asetnya dalam harta tanah, wang tunai, atau Perbendaharaan AS.
• Ia memperoleh sekurang-kurangnya 75% dari pendapatan kasarnya dari memungut sewa, dari faedah gadai janji yang membiayai harta tanah, atau dari penjualan harta tanah harta tanah.
• Ia membayar tidak kurang dari 90% dari pendapatan kena cukai kepada pemegang saham dalam bentuk dividen setiap tahun.
• Ia diiktiraf sebagai entiti yang dikenakan cukai sebagai syarikat.
• Ia dikendalikan oleh dewan pengarah dan / atau pemegang amanah.
• Ia mempunyai sekurang-kurangnya 100 pemegang saham.
• Tidak lebih daripada 50% saham REIT dipegang oleh lima atau kurang individu.

Bagi saya sebagai pelabur, mungkin salah satu perkara yang paling menarik mengenai REIT adalah dividen yang mereka bayar, dan juga peningkatan modal, yang merupakan nilai saham meningkat dari masa ke masa.

Menurut Zach's Research, dalam tempoh empat puluh tahun dari tahun 1972 hingga 2012, purata pulangan tahunan dari REIT adalah 8.09%. Bagi saya, itu sama sekali bukan rekod buruk. Sudah tentu sebarang pelaburan mempunyai risiko, dan semasa kemerosotan kewangan tahun 2009, saham di beberapa REIT turun lebih dari 50% semalaman. Sekiranya anda seperti saya dan merupakan salah seorang pelabur REIT pada masa itu, itu adalah pil yang sukar untuk ditelan. Tetapi jika anda memegang saham anda, anda akan melihat harganya kembali ke tahap sebelum kemalangan dan kemudian terus meningkat dan memperoleh dividen selama beberapa tahun terakhir.

Apa Jenis REIT Yang Ada?

Sekiranya saya berjaya menarik minat anda dan anda ingin melabur dalam empayar harta tanah kecil anda sendiri, maka ada banyak pilihan. Dalam banyak kes, syarikat REIT individu memberi tumpuan kepada satu atau dua sektor, contohnya pejabat perubatan dan hospital. Orang lain hanya boleh membeli menara telefon bimbit perumahan, atau gudang yang digunakan dalam pengedaran produk atau untuk menempatkan ladang pelayan komputer. Terdapat REIT perumahan yang memiliki kompleks pangsapuri dan rumah sewa, serta yang memiliki pusat membeli-belah dan juga papan iklan luar. Sangat sukar untuk mencuba dan memilih sektor yang paling anda sukai, kerana masing-masing mempunyai risiko yang tersendiri.

Untuk menjadikan kepelbagaian lebih mudah, terdapat ETF atau Exchange Traded Funds, yang dijual di pasaran saham utama, dan yang sendiri mengandungi saham sejumlah syarikat REIT. Salah satu ETF kegemaran saya adalah satu oleh Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Ia mempunyai nisbah perbelanjaan 0.12% yang sangat berpatutan, dan pada 12/20/2020 mempunyai pulangan sepuluh tahun rata-rata lebih dari 8%. Sehingga tarikh saya menulis artikel ini, sebilangan VNQ dapat dibeli dengan harga $ 86.76.

Halangan untuk masuk dalam pelaburan harta tanah jenis ini sangat rendah, terutamanya sekarang kerana syarikat broker dalam talian seperti Charles Schwab telah menghilangkan semua yuran untuk membeli dan menjual saham. Dalam beberapa kes, jumlah untuk membuka akaun pembrokeran adalah serendah $ 100. Sekiranya anda telah memperoleh pendapatan, atau mempunyai pasangan, anda mungkin dapat melabur antara $ 5,000 hingga $ 7,000 ke dalam Roth IRA, dan kemudian tidak pernah membayar lagi cukai ke atas pendapatan tersebut dan berkongsi harga atas pelaburan anda. Dalam kes saya sendiri, saya melabur dalam ETF melalui Roth IRA saya. Seolah-olah anda hanya membayar cukai ke atas benih, dan kemudian dapat menuai buah dari pokok yang tumbuh dari biji itu bebas cukai, seumur hidup anda.

Semuanya mungkin terdengar bagus, tetapi adakah ini kaedah terbaik untuk melaburkan semua wang anda? Sebilangan besar pakar kewangan menasihatkan agar tidak meletakkan semua telur anda dalam satu bakul, dan mengesyorkan agar anda mempelbagaikan simpanan atau persaraan anda melalui sejumlah pelaburan, seperti bon, saham, CD bank, dan juga emas fizikal. Apabila anda hampir mencapai usia persaraan, strategi pelaburan anda akan menjadi lebih konservatif, kerana anda mempunyai lebih sedikit masa untuk menebus kerugian pasaran.

Setiap senario pelaburan berbeza, dan beberapa penasihat mencadangkan sekurang-kurangnya 10% portfolio dilaburkan dalam harta tanah. Peratusan itu serupa dengan pegangan saya sendiri di REIT dan REIT ETF.

Bagaimana Perbandingan REIT dengan Real Estate Sebenar sebagai Pelaburan?

Adalah sangat sukar untuk membandingkan pelaburan dalam REIT atau REIT ETF dengan membeli sebilangan harta tanah fizikal. Bagi banyak pelabur yang bijak, memiliki harta sendiri boleh menjadi cadangan yang jauh lebih menguntungkan. Sekiranya anda hanya dapat menggunakan sejumlah kecil wang anda sendiri untuk membiayai harta tanah, dan kemudian menyewanya dengan jumlah yang membayar gadai janji itu setiap bulan bersama dengan kos penyelenggaraan, maka anda akan mendapat hasil yang sama sekali berbeza daripada jika anda telah melaburkan jumlah yang sama ke dalam REIT. Pada akhir gadai janji anda, penyewa anda akan membayar sebahagian besar daripada kos pelaburan anda, tolak perbelanjaan yang anda ada, termasuk masa anda.

Perbandingan ini, REIT berbanding harta tanah fizikal, adalah perbandingan epal-ke-oren. Walaupun begitu, banyak yang dilakukan di laman kewangan seperti "The Motley Fool" dalam artikel dengan tajuk seperti "REIT vs Memiliki Harta Tanah Sendiri". Walaupun dalam banyak kejadian anda boleh keluar lebih jauh dengan membeli harta sendiri, risikonya tidak sama untuk kedua-dua aset, dan ia tidak dapat dibandingkan secara langsung. Contohnya, pasaran harta tanah tempatan anda sendiri mungkin perlu dibuat pembetulan besar, seperti yang disebabkan oleh majikan tempatan yang meninggalkan bandar, atau, mungkin anda tidak bernasib baik dan mendapat penyewa yang berulang kali melakukan kerosakan harta benda yang mahal pada sewa anda. (Pernah ke sana, dan harus menanganinya sendiri.) Ganjaran anda, dan juga risiko anda, tertumpu ketika anda memiliki harta benda sendiri.

Dana Vanguard yang kami sebutkan, VNQ, memiliki lebih dari 180 REIT yang berbeza, yang pada gilirannya mungkin memiliki ratusan harta tanah yang tersebar di beratus-ratus bandar dan negeri. Sekiranya kemerosotan berlaku di satu kawasan atau jika penyewa berhenti membayar di suatu tempat, akibat dari pelaburan anda tidak akan mengerikan seolah-olah anda memiliki harta tanah sebenar.

Saya tidak menentang memiliki harta sewa; Saya sangat menginginkannya, dan mempunyai harta pendapatan saya sendiri. Walaupun begitu, pada masa ini dalam hidup saya, saya tidak lagi memiliki sewa dan tidak mempunyai keinginan lagi untuk memungut sewa dari penyewa yang lambat bayar, atau bimbang dengan keadaan bumbung, HVAC, atau pemanas air. Juga, kerana krisis COVID-19, kota tempat saya tinggal, Austin, TX telah menetapkan moratorium pengusiran selama beberapa bulan. Walaupun saya bersimpati dengan orang-orang yang tinggal di kediaman ini dan tidak dapat membayar sewa, saya juga bersimpati dengan tuan tanah, yang kebanyakannya adalah pelabur kecil yang mungkin sukar untuk membuat pembayaran gadai janji ke atas harta tanah di mana mereka belum mengumpulkan sewa dalam bulan.

Demi ketenangan hati saya sendiri, saya memilih untuk mengekalkan kepelbagaian dana persaraan saya di antara beberapa kelas aset yang berbeza, termasuk REIT ETF, daripada harus berurusan dengan penyewa ketika saya semakin tua. Sekiranya anda memahami risikonya, dan ingin kaedah lain untuk mempelbagaikan pelaburan anda, anda boleh mempertimbangkan untuk menambahkan REIT dan REIT ETF ke portfolio anda sendiri. Seperti pelaburan apa pun, berunding dengan profesional pelaburan anda terlebih dahulu sebelum membuat keputusan.

Sumber

Sumber untuk artikel ini termasuk:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart