Usaha wajar yang harus anda lakukan sebelum membeli nota hotel

Adakah anda memperoleh atau mempertimbangkan untuk melabur dalam nota hotel? Walaupun hotel adalah harta komersial, melabur dalam nota hotel berbeza kerana anda bukan sahaja membeli wang itu, tetapi juga memperoleh harta tanah sebenar. Oleh kerana itu, anda perlu melakukan usaha wajar sebelum membeli nota hotel. Walaupun ini bukan senarai ketekunan wajar yang lengkap, ini adalah permulaan yang baik untuk proses pembelian nota hotel.

1. Lakukan perjalanan fizikal hotel

Apabila pelabur membeli wang hotel, mereka memperoleh wang kertas dan harta tanah. Pelabur harus melakukan tinjauan dengan kontraktor dan jurutera yang berpengalaman. Sahkan bahawa semua aset hotel mematuhi undang-undang alam sekitar dan sebarang izin penggunaan bersyarat yang dikeluarkan oleh kerajaan.

2. Pastikan semua dokumen pinjaman ada

Sebelum membeli pinjaman hotel, sahkan berapa kali pinjaman diberikan kepada pembeli pinjaman. Anda juga ingin mendapatkan fail surat-menyurat penjual nota. Bersama dengan maklumat ini, cari perjanjian pengurusan hotel dan keselesaan atau perjanjian subordinasi. Bekerja dengan peguam anda untuk memastikan bahawa semua dokumen penugasan lengkap dan berfungsi dengan baik.

3. Sewa pakar pengezonan untuk mengkaji kepatuhan hotel

Semasa proses ketekunan wajar, adalah wajar untuk mengambil pasukan pakar untuk menilai keadaan dan kepatuhan harta tanah. Pakar pengezonan, pemeriksa jurutera dan pemeriksa alam sekitar harus menganalisis harta tanah dan memberikan laporan penemuan mereka. Sebagai contoh, pakar pengezonan harus meninjau kelayakan hotel, seperti mengesahkan bahawa jumlah tempat letak kereta mematuhi syarat pengezonan. Pemeriksa jurutera harus memberikan laporan mengenai aspek fizikal harta benda, termasuk sistem paip, elektrik, komputer, telefon dan mekanikal. Laporan jurutera juga harus memperincikan keadaan elemen struktur.

Pemeriksa alam sekitar harus mencari bahaya alam sekitar semasa dan berpotensi yang wujud di dalam dan berhampiran harta tanah. Pemeriksa alam sekitar juga harus memastikan sama ada papan tanda harta tanah dan hotel mematuhi semua undang-undang alam sekitar dan izin penggunaan bersyarat yang dikeluarkan oleh pemerintah. Papan tanda juga harus disahkan bahawa mematuhi undang-undang alam sekitar dan negara.

4. Menganalisis operasi hotel

Analisis sistem hotel. Mengkaji kos menjaga atau mengubah konsep, protokol dan sistem hotel. Sebilangan pembeli nota hotel memperbetulkan atau menyelesaikan kewangan hotel sekiranya hotel tersebut diuruskan secara salah. Perlu diingat bahawa beberapa pembeli hotel juga menerapkan sistem pengurusan pendapatan baru, sistem tempahan dan sistem pengekalan biaya. Pertimbangkan kemungkinan kos ini semasa menganalisis pembelian wang hotel anda.

5. Kaji semua fail pekerja dan masalah buruh

Sahkan bahawa semua pekerja (termasuk pembantu rumah, pegawai kebersihan dan pasukan pengurusan), adalah pekerja sah dan mempunyai dokumentasi yang betul dalam fail. Sekiranya anda mendapati ada pekerja yang tidak berdokumen, ada baiknya mencari nota hotel lain untuk dibeli. Pastikan anda menganalisis sepenuhnya semua kedudukan pekerja, dari pegawai kebersihan hingga pengurus.

Di samping itu, anda harus melihat sebarang masalah kesatuan. Ini semestinya diperlukan sekiranya anda membeli wang jenama hotel besar. Contohnya, jika hotel menjadi sasaran kempen kesatuan, kos operasi hotel boleh meningkat sebanyak 40%. Ini dapat menurunkan nilai wang hotel anda.

6. Kaji syarat pemilikan baru dengan francaiser hotel

Sekiranya anda mempertimbangkan untuk membeli hotel francais, sahkan syarat dan syarat jenama untuk pemilikan baru. Sebilangan francaisor mungkin menghendaki francaisi membayar balik sebarang yuran francais yang belum dibayar sebagai kemungkinan untuk menggunakan jenama tersebut. Beberapa francaiser hotel juga memerlukan bayaran pembatalan untuk pemilik baru yang ingin memberhentikan dan mengupah pengendali baru.

Sebagai tambahan, pemberi francais mungkin memerlukan rancangan penambahbaikan harta tanah, yang mungkin mempengaruhi nilai nota. Pelan penambahbaikan harta tanah adalah rancangan peningkatan hotel. Kadang kala hotel digunakan untuk mematuhi undang-undang alam sekitar dan pemerintah. Sebilangan francaisi juga memerlukannya agar pemegang francais mengikuti standard jenama hotel. Berikut adalah beberapa penambahbaikan biasa:

Pengubahsuaian ke fasad luaran - termasuk papan tanda, bumbung, dan warna
Kemas kini bilik dan lobi seperti lampu dan lekapan
Kemudahan baru seperti kolam renang dalaman / luaran dan kawasan kecergasan
Kembangkan atau tingkatkan tempat letak kenderaan

7. Cari gadai janji tersembunyi di harta tanah

Apabila anda membeli wang hotel, anda bukan sahaja membeli pinjaman tetapi juga membeli harta tanah. Oleh kerana itu, adalah mustahak pencarian lien dilakukan di harta tanah. Juga mustahak untuk menjalankan carian UCC untuk gadai janji tersembunyi. Gadai janji yang belum jelas pada harta tanah dapat menurunkan nilai wang hotel. Peguam yang berpengetahuan harus dapat menyelesaikan carian gadai janji untuk anda.

8. Kaji semula kewangan hotel

Oleh kerana anda akan membeli harta benda fizikal beserta wang kertas hotel anda, anda pasti ingin meminta peguam dan / atau akauntan anda melakukan usaha yang sewajarnya mengenai kewangan hotel. Maklumat yang harus dikaji adalah:

Penyata untung dan rugi bulanan, dengan jadual sokongan
Penghunian dan kadar harian purata (selama 3 tahun terakhir)
Penyata untung dan rugi tahun ke semasa, berbanding tahun sebelumnya
Kunci kira-kira yang diaudit (selama 5 tahun terakhir)
Bil cukai harta tanah peribadi dan peribadi selama 3 tahun terakhir
Penyata untung dan rugi tahunan yang diaudit, dengan jadual sokongan penuh (selama 3 tahun terakhir)
Inventori FF&E, bekalan, barang habis pakai
Perbelanjaan modal (selama 5 tahun terakhir) dengan unjuran perbelanjaan semasa
Salinan semua kontrak yang relevan, seperti perjanjian pengurusan hotel, kontrak perkhidmatan, lesen, izin, pajakan, perjanjian tawar-menawar kolektif dan semua dokumen yang memperincikan tanggungjawab yang akan dipikul oleh pemilik hotel baru
Dokumen perlindungan insurans, termasuk kos premium, bahasa polisi, dan tarikh luput

Kesimpulannya

Apabila dibeli dengan betul, wang kertas hotel boleh menjadi pelaburan yang menguntungkan. Seperti kebanyakan pelaburan, penting untuk diingat tujuan dan objektif yang ingin anda capai. Membeli nota hotel sangat sesuai untuk mereka yang mempunyai pengalaman dan pengetahuan pemilikan hotel. Sekiranya anda kekurangan ini, disarankan untuk membeli jenis nota komersial yang lain. Sekiranya anda mempunyai pengalaman dalam industri hotel atau perhotelan dan anda selesa membeli nota hotel, pastikan anda menyewa peguam yang berpengalaman yang dapat membantu anda melalui proses pemerolehan.