Isi kandungan:
- Apakah Penguatkuasaan Selektif?
- Langkah Perlindungan Pertama: Ketahui Dokumen Tadbir Urus Anda
- Perjanjian, Syarat, dan Sekatan (CC & Rs)
- Peraturan
- Peraturan & Peraturan
- Menolak Penguatkuasaan Selektif
- Lindungi Diri Anda dari Pengganggu HOA
- Pahlawan HOA
- Soalan & Jawapan
Apakah Penguatkuasaan Selektif?
Ia berlaku, dan mungkin lebih banyak daripada yang anda sedar. Anggota dewan (atau anggota dewan tertentu) akan menguatkuasakan peraturan dan undang-undang untuk beberapa - tetapi tidak semua. Sesekali ia adalah vendetta peribadi terhadap pemilik rumah atau penyewa mereka, dan ia boleh mengganggu kehidupan damai yang mereka berhak menikmati.
Presiden terakhir kita berleluasa dengan penguatkuasaan terpilih. Dia mengarahkan syarikat pengurusan agar semua panggilan merujuk kepadanya; sama ada kunci untuk kolam, permintaan penyelenggaraan, ruang sewa RV, penyewaan Clubhouse, dll. Rakan-rakannya mendapat hak istimewa, dan jika dia tidak menyukai anda, dia menyalahgunakan kuasanya untuk mengirimkan notis pelanggaran. Dia pernah mengancam saya dengan notis pelanggaran palsu - ketika itulah saya memutuskan untuk mencalonkan diri dan tidak mencalonkannya.
Bagaimana dengan ahli dewan yang lain, anda mungkin bertanya? Dua mengundurkan diri kerana tidak mahu berkhidmat dengannya (kerusi itu masih kosong). Dua yang lain adalah teman “kuorum” dan mengizinkannya melakukan sesuka hati.
Saya pernah menjalani perbicaraan hakim HOA mengenai penguatkuasaan selektif. Presiden dewan (mewakili HOA) menuntut pemilik rumah kerana melakukan pelanggaran berulang. Pemilik rumah tinggal di seberang jalan dari Presiden. Mereka secara peribadi tidak menyukai satu sama lain, dan pemilik rumah mengalami akibat penyalahgunaan kuasa. Presiden memasang kamera keselamatan yang ditujukan ke rumah jiran. Pencerobohan privasi secara terang-terangan semasa merakam aktiviti peribadi. Pemilik kediaman memenangkan kesnya, tetapi memalukan ia memerlukan pengadilan untuk berdamai dan tenang.
Langkah Perlindungan Pertama: Ketahui Dokumen Tadbir Urus Anda
Sebilangan besar masalah yang timbul dalam HOA mempunyai penyelesaian yang pasti dengan merujuk kepada dokumen yang mengatur. Sekiranya anda mengenali mereka, anda juga boleh mengelakkan situasi yang menimbulkan kesusahan.
Saya dapati bahawa kebanyakan pemilik rumah dan banyak ahli dewan tidak mengetahui apa yang ada dalam dokumen pemerintahan mereka.
Dokumen yang saya rujuk merangkumi Deklarasi Perjanjian, Syarat, dan Sekatan (CC & Rs), Peraturan dan Peraturan & Peraturan.
Dokumen yang direkodkan inilah yang mengatur HOA dan membentuk struktur operasinya yang mesti dipatuhi oleh semua pihak - dan di dalamnya terletak kekuatan maklumat dan pengetahuan.
Perjanjian, Syarat, dan Sekatan (CC & Rs)
Fikirkan CC & Rs sebagai "Perlembagaan" yang biasanya dirancang oleh Pembangun masyarakat. Ia mengandungi keterangan harta tanah; perbezaan antara "kawasan umum" (dimiliki oleh semua pemilik rumah) dan unit tempat tinggal (dimiliki secara peribadi oleh pemilik rumah).
Ini juga akan merangkumi kemungkinan fungsi HOA di masa depan, yang mungkin merangkumi pengembangan lebih banyak unit, penggabungan, pelonggaran, beberapa di antaranya adalah elemen yang telah dibentuk melalui pengembangan dan keberadaan HOA untuk jangka masa apa pun.
CC & Rs juga akan merangkumi subjek seperti pemilihan, penilaian, dan tugas persatuan. Di sinilah anda dapat memperoleh kekuatan maklumat. Di samping itu, kemungkinan akan menentukan garis panduan seni bina mengenai kelulusan pengubahsuaian atau penambahbaikan pada unit individu.
Pengetahuan untuk mengenal CC & Rs akan membantu mengelakkan masalah perbalahan di masa depan.
Peraturan
Peraturan tersebut pada dasarnya berkaitan dengan Pegawai dan Anggota Lembaga; syarat, tugas, mesyuarat, pemilihan, dan lain-lain. Ini biasanya menguraikan kuasa Dewan, dan proses untuk menegakkan pelanggaran. Banyak yang memerlukan "Pemberitahuan Kesopanan" atas tuduhan pelanggaran sebelum menilai denda. Ini memberi masa kepada pemilik rumah untuk membetulkan apa-apa ketidakpatuhan.
Perlu diingat, bahawa tidak menegakkan peraturan membuat Persatuan kelihatan tidak efektif, dan itu dapat memberikan penegakan selektif yang sewenang-wenangnya. Itu tidak bermaksud Dewan tidak fleksibel. Mereka bebas membuat pengecualian jika dibenarkan; menempah pengecualian ini kepada keadaan "luar biasa". Walaupun, keadaan berbeza, tidak menerapkan peraturan dapat membatalkannya.
Ingat, Peraturan tersebut harus mengandungi prosedur untuk masalah pematuhan; membenarkan pemilik rumah untuk mematuhi, memberi respons, dan hak untuk mendengar, jika diminta. Banyak pelanggaran pada dasarnya tidak disengajakan kerana kurangnya pengetahuan dalam dokumen yang mengatur.
Peraturan & Peraturan
Pembentukan dan penggunaan Peraturan & Peraturan dilakukan oleh Anggota Lembaga. Walaupun digubal oleh dewan sebelumnya, anggota dewan baru biasanya mempunyai wewenang untuk mengubah, meminda dan / atau membuat peraturan baru. Ini harus untuk kepentingan masyarakat dan dirancang untuk menangani isu-isu tertentu yang mungkin dimiliki oleh Persatuan dalam pengoperasiannya.
Ini termasuk penguatkuasaan tempat letak kereta, jam kolam renang, penyewaan rumah kelab, pemasangan satelit dan kabel, polisi haiwan peliharaan, dan kebanyakan penggunaan kemudahan.
Menolak Penguatkuasaan Selektif
Salah satu pertimbangan yang paling penting bagi HOA dan anggota masyarakat adalah bahawa penguatkuasaan adalah wajar dan tidak menimbulkan diskriminasi. Perlu ada konsistensi dalam menegakkan dokumen-dokumen yang mengatur Persatuan. Apabila HOA mengambil tindakan atas pelanggaran yang dirasakan, seharusnya tidak sewenang-wenang dan dengan cara yang wajar sesuai dengan prosedur dan proses wajar yang dijelaskan dalam dokumen yang mengatur.
Semua tindakan yang diambil terhadap pemilik rumah didokumentasikan dalam Minit Mesyuarat Eksekutif dengan suara lembaga. Jika menghasilkan pemberitahuan pelanggaran, ia harus mengutip kod yang diduga melanggar.
Sekiranya ada syarikat pengurusan, sertakan mereka dalam surat-menyurat atau dokumentasi. Walaupun cogan kata kebanyakan syarikat pengurusan adalah "kami mengambil arahan dari lembaga;" pengurus komuniti berlesen tidak mahu penampilan aktiviti tidak wajar berterusan setelah pemberitahuan diterima. Mereka menghargai lesen mereka.
Pilih pertempuran anda. HOA mempunyai sumber. Anggota dewan tidak menanggung perbelanjaan untuk biaya perundangan, atau kenaikan timbang tara atau pengantaraan. Sebilangan besar juga mempunyai polisi insurans D & O (Pengarah & Pegawai). Maksudnya, tuntutan insurans akan membayar perbelanjaan undang-undang, dan jika didapati salah, syarikat insurans membayar tanggungan. Pengecualian biasanya jika tindakan itu mempunyai niat yang disengaja atau berniat jahat, yang sukar dibuktikan.
Sebagai pemilik rumah, anda berhak untuk melihat / semua dokumen, penyata bank, laporan pelanggaran, minit mesyuarat, dan lain-lain. Satu-satunya rekod pemilik rumah biasanya tidak dibenarkan untuk mengakses maklumat peribadi pemilik rumah lain, seperti penilaian yang harus dibayar, tertunggak denda, maklumat hubungan individu, atau perjanjian sewa di fail. Semua rekod dan dokumen lain dikemukakan kepada pemilik rumah. Anda membayar yuran penilaian anda; ia adalah wang anda. Ya, Anggota Lembaga adalah sukarelawan, tetapi memegang tanggungjawab fidusiari untuk mematuhi dokumen yang diperintah.
Lindungi Diri Anda dari Pengganggu HOA
Jangan menjadi mangsa korupsi yang berpotensi. Menghadiri kelas latihan atau seminar mengenai operasi HOA. Ketahui bila ekspo HOA seterusnya dijadualkan, dan nikmati rangkaian dengan pemilik rumah, ahli lembaga pengarah, dan vendor lain. Terdapat juga pelbagai kelas yang tersedia meliputi undang-undang negeri yang mengatur HOA (contohnya pemilihan HOA, proses denda, hak pemilik rumah, kewangan, dll.) Ini adalah cara yang baik untuk bertemu dengan pelbagai pemimpin dalam industri dan mendapatkan nasihat percuma. Tenaga pengajar biasanya profesional dalam industri HOA, dan tersedia selepas kelas untuk menjawab soalan tertentu atau pandangan mengenai isu-isu.
Ingat, ini adalah "industri", dan setiap orang mempunyai tangan mereka di poket pemilik rumah. Pastikan untuk memilih pertempuran anda kerana taruhannya tinggi. Buku HOA Warrior merangkumi banyak isu dari mencabar Lembaga Pengarah hingga kisah mimpi buruk yang sebenarnya. Anda akan mendapati bahawa anda tidak berada dalam kesendirian ini dan ada bantuan yang ada.
Pahlawan HOA
Soalan & Jawapan
Soalan: Bolehkah HOA kami terus menyimpan gembok di kolam tanpa pemberitahuan kepada pemilik rumah mengenai tarikh pembukaan? Kami tinggal di Arizona. Saya telah menulis e-mel tetapi saya masih belum mendapat jawapan.
Jawapan: Lembaga biasanya mempunyai hak untuk menetapkan tarikh buka dan tutup kolam renang, serta jam. Anda mungkin akan menemuinya dalam Peraturan & Peraturan dokumen-dokumen yang anda tetapkan. Namun, pada masa ini, kolam renang kami juga terkunci kerana Garis Panduan Jabatan Kesihatan COVID-19. Gelanggang Tenis kami juga ditutup; walaupun, mereka mungkin yang pertama membuka kemudahan kami.
Kumpulan Persatuan kami dianggap sebagai "kolam umum" oleh Jabatan Kesihatan. Kami telah memperjuangkan ini kerana kami percaya ia harus diklasifikasikan sebagai kolam peribadi kerana anda memerlukan keahlian untuk digunakan (Pemilik Rumah / Residen menjadi keahlian). Tetapi kalah dalam pertempuran itu. Oleh itu, kolam anda mungkin berada di bawah garis panduan Jabatan Kesihatan, dan Lembaga anda harus mematuhinya. Lihat Garis Panduan Jabatan Kesihatan Negeri anda mengenai pembukaan kolam awam; maka "perang" pertempuran anda. Saya pasti ramai penduduk akan berada di sisi anda. Kempen e-mel, panggilan telefon, dan petisyen lain ke Dewan dan / atau Syarikat Pengurusan anda harus mendapat sambutan.
Dengan semua yang dinyatakan, Lembaga Pengarah harus menghantar notis di kolam renang dengan penjelasan mengenai penutupannya dan jangkaan pembukaannya.
Soalan: HOA saya tahu bahawa saya adalah satu-satunya pemilik kenderaan yang memenuhi syarat sebagai kemping, yang tidak dibenarkan diparkir di tempat penginapan ini. Semua pemilik telah mengagumi kemping tersebut dan tidak mempunyai masalah dengannya sehingga saya meminta agar HOA meminta salah satu pemilik lain bertanggungjawab atas kebocoran air. Segera setelah permintaan itu, HOA memutuskan untuk menguatkuasakan peraturan tanpa kemping, dengan mengetahui bahawa hanya saya yang akan terpengaruh. Bolehkah ini dianggap sebagai penguatkuasaan selektif?
Jawapan: Anda menyatakan hanya anda yang melanggar Peraturan & Peraturan. Oleh itu secara teknikal mereka tidak memilih penguatkuasaan. Kedengaran lebih pendendam. Namun, dengan kata-kata itu, baca dokumen-dokumen peraturan anda dan cari celah (iaitu adakah mereka menawarkan "RV Lot" untuk berkemah taman).
Soalan: Bolehkah HOA menghubungi ibu saya mengenai masalah yang mereka ada dengan pelekat kenderaan saya? Saya berumur 34 tahun. Nama ibu saya ada di rumah tetapi dia tidak tinggal di sini. Kereta itu 100% atas nama saya
Jawapan: Sekiranya pelekat kenderaan merujuk kepada HOA (iaitu tempat letak kenderaan, pengenalan diri, dll); maka, ya, mereka boleh menghubungi ibu anda. Pemilik rumah bertanggungjawab untuk sesiapa sahaja (penyewa atau saudara) yang tinggal di kediaman mereka.
Soalan: Bolehkah HOA menguatkuasakan standard subjektif penyelenggaraan rumah?
Jawapan: Standard Subjektif? Apa sahaja yang boleh dilaksanakan oleh HOA secara sah mesti ada di dalam dokumen yang mengatur. Oleh itu, ahli dewan tidak boleh mengatakan, saya tidak suka secara peribadi, atau saya rasa ini atau yang perlu dilakukan, dll.
Sekiranya rumah anda memerlukan penyelenggaraan LUAR BIASA, minta melihat peraturan atau peraturan penyelenggaraan kediaman yang ingin mereka laksanakan. Berkali-kali HOA bertanggungjawab untuk luaran. Mereka tidak mempunyai perniagaan di dalam rumah anda - kecuali jika ia mempengaruhi jiran tetangga (iaitu pemanas air pecah dan air membanjiri rumah jiran).