Bagaimana mengusir subtenant di san francisco

Dua rakan sebilik saya dan saya baru-baru ini mempunyai subtenant yang akan saya sebut sebagai Manusia Mengerikan. Lelaki ini bersikap konfrontatif, keras, sombong, dan tidak sopan; jumlah yang tersentak. Dalam proses mencuba menyingkirkannya, kami belajar banyak tentang undang-undang penyewa dan pengusiran di bandar asal kami di San Francisco.

Inilah keadaan Manusia yang Mengerikan meninggalkan biliknya ketika akhirnya dia pindah.

Christy K.

Amaran Pantas

Pengusiran sangat sukar di San Francisco. Undang-undang sewaan di dalam had bandar cenderung kepada penyewa. Undang-undang tersebut bertujuan untuk melindungi hak penyewa, tetapi menjadikan hampir mustahil bagi tuan tanah dan penyewa tuan rumah untuk mengusir penyewa yang bermasalah. Sekiranya anda mempunyai kes pengusiran yang kuat, pastikan untuk melakukan semuanya dengan buku dan berunding dengan peguam sepanjang proses untuk melindungi diri anda dari tuntutan mahkamah.

Sekiranya anda tidak mempunyai kes yang kuat untuk pengusiran, pertaruhan terbaik anda adalah dengan menyelesaikan masalah anda secara peribadi.

Jenis Hubungan Penyewa

Cotenant: Cotenant adalah seseorang yang mempunyai kedudukan yang sama dengan anda sebagai penyewa. Sekiranya dua atau lebih orang menyewa harta bersama dan semuanya menandatangani pajakan, orang-orang itu adalah warganegara.
Penyewa Utama: Penyewa utama adalah orang yang menandatangani pajakan atau perjanjian asal dengan pemilik harta tanah atau pengurus harta tanah. Semua orang yang menggunakan pajakan asal adalah penyewa utama, dan mereka juga saling berpasangan.
Subtenant: Subtenant adalah orang yang menyewakan atau menyewa ruang dari satu atau semua penyewa utama. Subtenant tidak semestinya mempunyai apa-apa jenis perjanjian dengan pemilik harta tanah atau pengurus harta tanah (walaupun kebanyakan pemilik memerlukan persetujuan untuk mana-mana dan semua subtenan pada harta mereka). Sekiranya penyewa utama menyewakan lebih dari satu subtenan, subtenan tersebut juga saling mempengaruhi antara satu sama lain.

Cotenant tidak dapat mengusir satu sama lain, dan subtenant tidak dapat mengusir penyewa utama. Tetapi penyewa utama mungkin dapat mengusir subtenant dalam keadaan tertentu.

Tuan Tanah dan Pengusiran

Memberitahu tuan tanah anda mengenai masalah ini mungkin kelihatan seperti kaedah termudah untuk mengusir subtenan, tetapi pada hakikatnya, tuan tanah atau pengurus harta tanah tidak mungkin dapat membantu. Tuan tanah tidak boleh mengusir satu orang sahaja. Walaupun anda dapat membuktikan bahawa anda mempunyai Sebab Hanya untuk mengusir subtenan anda, tuan tanah anda hanya dapat mengusir semua orang yang menyewa, dengan itu menolak perjanjian anda dengan subtenant anda.

Adalah baik untuk memberitahu tuan tanah atau pengurus harta tanah mengenai masalah serius antara rakan sebilik, tetapi perjanjian subtenant adalah dengan penyewa utama, bukan tuan tanah, (walaupun tuan tanah mungkin telah memberikan persetujuan, memerlukan pemeriksaan latar belakang, dll) sehingga penyewa utama biasanya satu- satunya yang boleh mengusir subtenant.

Adakah Subtenant Anda Sah?

Sebelum cuba mengusir subtenant anda, anda perlu menentukan sama ada dia menyewa secara sah atau tidak. Adakah anda mempunyai kebenaran atau kelulusan tuan tanah atau pengurus harta tanah anda untuk menyewakan harta tanah? Adakah pajakan anda memberikan peruntukan untuk penyewaan?

Sekiranya subtenant anda menduduki harta tanah tanpa pengetahuan atau kebenaran tuan tanah, cuba mengusir mereka dijamin akan membuat anda diusir juga. Selain itu, sekiranya tuan tanah mengetahui, dia mungkin dapat mengambil tindakan undang-undang terhadap anda kerana melanggar pajakan, dan subtenan anda mungkin dapat mengambil tindakan undang-undang terhadap anda kerana pengusiran yang salah.

Sekiranya anda berada di dalam kapal ini, pertaruhan terbaik anda adalah menyelesaikan sesuatu secara peribadi dengan subtenant anda, atau berpindah sendiri.

Jangan cuba menuduh subtenan anda menceroboh atau mendakwa kepada tuan tanah bahawa dia berjongkok secara haram. Sekiranya subtenant dapat membuktikan bahawa dia telah tinggal di harta tanah (dengan surat yang diterima, cek sewa dan utiliti, dan lain-lain) dia masih boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap anda kerana pengusiran yang salah
Jangan cuba menjelaskan kepada penyewa kecil anda yang jika penyewa atau penyewa utama pindah, dia harus pergi pula, seperti di San Francisco Rent Ordinance, kerana dia tidak mempunyai perjanjian hukum dengan tuan tanah. (Pada dasarnya, jika mereka membuat perkara yang sangat buruk sehingga anda berpindah untuk menjauhinya, mereka akan SOL untuk perumahan.)

Sekiranya subtenant anda mempunyai persetujuan tuan tanah, seperti Manusia Mengerikan yang dilakukan bersama kami, teruskan membaca.

Adakah Sewa Rumah atau Pangsapuri Anda Dikendalikan?

Sekiranya rumah atau pangsapuri San Francisco anda dibina selepas Jun, 1979, anda bernasib baik. Bangunan baru ini tidak dikenakan undang-undang kawalan sewa, dan proses pengusiran jauh lebih mudah. Anda seharusnya dapat memberi notis yang tepat kepada subtenan anda dan kemudian memulakan proses pengusiran undang-undang.

Sekiranya rumah atau pangsapuri San Francisco anda dibina sebelum bulan Jun, 1979, seperti rumah kami, mengusir subtenant anda akan menjadi lebih sukar. Teruskan membaca untuk mengetahui lebih lanjut.

Bagaimana Saya Mengetahui Semasa Rumah Saya Dibangun?

http://www.zillow.com/

Sekiranya anda tidak tahu kapan rumah anda dibina, Zillow adalah tempat yang baik untuk bermula. Ia mempunyai tarikh yang dipaparkan untuk banyak bangunan di San Francisco. Cukup masukkan alamat anda, pilih hasil yang betul, dan cari tarikh di bawah "tahun dibina."

Rumah dan pangsapuri khas San Francisco dibina sebelum tahun 1979, dan oleh itu berada di bawah undang-undang kawalan sewa mengikut Ordinan Sewa San Francisco.

Mudflattop melalui Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Tidak disokong

15 Sebab Penyebaran di San Francisco

Sekiranya rumah sewa atau pangsapuri di San Francisco anda dikendalikan dengan sewaan, sudah tiba masanya untuk mendekati dan memperibadikan dengan 15 Sebab Hanya Untuk Pengusiran. Sebab-sebab yang dapat dijangkakan ini adalah harapan terakhir anda. Ini adalah satu- satunya cara anda boleh mengusir secara sah:

Penyewa telah berhenti membayar sewa, sering membayar lewat, atau sering memantul cek
Penyewa telah melanggar perjanjian sewa atau sewa dan gagal menyelesaikan masalah dengan pemberitahuan
Penyewa menimbulkan gangguan, merosakkan harta benda, atau "menimbulkan gangguan besar terhadap keselesaan, keselamatan atau kesenangan tuan tanah atau penyewa lain di dalam bangunan"
Penyewa melakukan aktiviti haram di harta tanah
Perjanjian sewa atau penyewaan sebelumnya penyewa telah berakhir dan penyewa menolak pelanjutan dengan syarat yang sama atau setara
Penyewa telah menolak akses tuan tanah ke harta tanah (untuk pembaikan, pembaikan, dll)
Penyewa utama bergerak keluar, meninggalkan subtenant tanpa persetujuan atau persetujuan dengan tuan tanah
Tuan tanah ingin memindahkan dirinya atau saudara terdekat ke dalam unit selama 36 bulan berturut-turut atau lebih lama
Tuan tanah ingin menjual unit yang telah ditukarkan secara sah menjadi kondominium
Tuan tanah berusaha untuk merobohkan unit atau mengeluarkannya dari pasar sewa
Tuan tanah ingin sementara membuang unit dari pasar sewa untuk "melakukan peningkatan modal atau pemulihan"
Tuan tanah ingin melakukan "pemulihan besar"
Tuan tanah ingin membuang seluruh bangunan dari pasar sewa
Tuan tanah ingin mendapatkan kembali kepemilikan unit tersebut selama kurang dari 30 hari untuk menangani masalah cat plumbum, seperti yang dikehendaki oleh Kod Kesihatan San Francisco
Tuan tanah ingin merobohkan unit tersebut untuk membina semula

CATATAN: Sekiranya tuan tanah juga tinggal di unit sewa, dia boleh mengusir tanpa Sebab Hanya. Sekiranya anda menyewa ruang di rumah tuan tanah anda, pertimbangkan untuk meminta pertolongan kepadanya.

Nombor 1–4 adalah satu-satunya kes yang berlaku untuk hubungan antara penyewa utama dan penyewa. Nombor 5–15 mesti ditegakkan oleh tuan tanah dan biasanya mesti mengakibatkan pengusiran semua penyewa, termasuk penyewa utama (jadi jangan cuba meyakinkan tuan tanah anda untuk memaksakannya kecuali anda baik-baik saja dengan diusir juga).

Sebab 1-4

Mari kita periksa Sebab-Sebab Yang Baik satu persatu.

Hanya Sebab # 1: Penyewa telah berhenti membayar sewa, sering membayar lewat, atau sering melambung cek.

Sekiranya subtenant anda melanggar sewa dengan merokok di unit, menjaga haiwan kesayangan, membuat perubahan yang tidak dibenarkan pada unit, dan lain-lain, anda mungkin mempunyai kes pengusiran yang baik.

Pastikan anda mencatat kapan dan bagaimana subtenant anda melanggar pajakan. Anda mungkin perlu menggunakan maklumat tersebut kemudian jika dia berusaha melawan pengusiran itu.
Keluarkan notis 3 hari untuk membetulkan atau mengosongkan.
Sekiranya dia tidak memperbaiki pelanggaran atau mengosongkan tempat, mulailah proses pengusiran undang-undang.
Sekiranya dia telah membetulkan pelanggaran tersebut, anda mungkin masih dapat mengusir, tetapi anda harus membuktikan bahawa penyewa tersebut secara biasa dan melanggar undang-undang sewa.

Hanya Sebab # 3: Penyewa membuat gangguan, merosakkan harta benda, atau "menimbulkan gangguan besar terhadap keselesaan, keselamatan atau kesenangan tuan tanah atau penyewa lain di bangunan."

Malangnya, ini adalah yang paling sukar untuk dilaksanakan. Manusia yang Mengerikan itu tidak membayar lewat, melanggar pajakan, atau melakukan perkara yang tidak sah, tetapi kami yakin pasti kami mempunyai dia dengan # 3. Dia selalu bertengkar secara lisan, membuat banyak suara, dan membuat kami terjaga setiap jam. Kami berjumpa dengan peguam untuk mengusirnya dengan alasan ini. Peguam menjelaskan bahawa kerana bahasa # 3 begitu kabur, mahkamah sangat enggan menguatkuasakannya.

Pada dasarnya, untuk mengusir dengan alasan ini, penyewa induk harus membuktikan bahawa subtenant membahayakan atau mengancam mereka dengan tingkah lakunya atau membuktikan melalui rekod polis bahawa subtenant sering mengalami aduan kebisingan, telah menyebabkan gangguan dalam rumah, dll.
Peguam pada dasarnya memberitahu kami untuk tidak repot-repot untuk mengusir dengan Sebab Hanya # 3 kerana ia hanya akan terjadi pada situasi yang dia katakan di mahkamah dan bukti itu harus sangat eksplisit dan memaksa untuk diusir.

Sebab # 4: Penyewa melakukan aktiviti haram di harta tanah.

Sekiranya subtenant anda terlibat dalam tingkah laku haram di harta tanah, anda mempunyai kes pengusiran yang sangat kuat.

Kejahatan itu mesti serius dan melibatkan unit tersebut (mis. Subtenant anda membuat pakaian di biliknya atau melakukan pelacuran di atas harta benda).
Maklumkan kepada tuan tanah dan polis dengan segera. Anda mungkin perlu membuktikan bahawa subtenan anda melakukan aktiviti haram dan laporan polis adalah satu-satunya cara untuk melakukan itu.
Beri notis 3 hari untuk mengosongkan.
Sekiranya subtenant tidak meninggalkan harta tanah dalam 3 hari, mulakan proses pengusiran undang-undang dengan mahkamah.

Cerita kita

Pada akhirnya, rakan sebilik saya dan saya tidak mempunyai alasan untuk mengusir Manusia yang Mengerikan. Tetapi kami berkumpul dan semua memintanya untuk keluar. Dia setuju, baik kerana dia tidak menyedari bahawa kita tidak dapat mengusirnya secara sah atau kerana dia tidak mahu tinggal bersama 3 orang lain yang menolak untuk bertoleransi dengan tingkah laku buruknya. Dia meluangkan waktunya untuk mencari tempat baru, dan kami tidak berdaya untuk mempercepat prosesnya, tetapi setelah sebulan, dia akhirnya bergerak keluar.

(Tentu saja tanpa membuat sesuatu yang menyedihkan bagi kita. Dia meninggalkan biliknya kekacauan yang menjijikkan, menjerit di wajah kami, enggan membayar sewa beberapa hari terakhirnya, dan meninggalkan pintu depan ke rumah kami terbuka lebar ketika dia selesai bergerak. Tetapi kami semua membakar hari itu, kami sangat gembira kerana dia pergi.

Cara Melindungi Diri Anda dari Subtenan Buruk

Kami harus melalui pengalaman buruk dengan Manusia yang Mengerikan, tetapi kami belajar banyak perkara mengenai penyewaan dan pengusiran undang-undang. Kami juga berkomunikasi dengan San Francisco Tenants Union melalui e-mel dan mendapat beberapa nasihat yang baik untuk memastikan bahawa keadaan yang sama tidak pernah berlaku kepada kami lagi. Berikut adalah beberapa petua:

Pastikan subtenant anda diluluskan oleh tuan tanah atau pengurus harta tanah anda sebelum memindahkannya.
Rangka perjanjian subtenan bertulis di mana subtenant anda mengetepikan haknya untuk perlindungan Just Cause. Ini betul-betul sah dan membolehkan penyewa utama mengusir subtenan dengan alasan selain daripada 15 Sebab Hanya.
Sertakan dalam perjanjian subtenan bertulis anda bahawa bulan pertama tempat tinggalnya di unit adalah berdasarkan percubaan , dan bahawa jika semua penyewa tuan berpuas hati dengan keadaan ini, subtenant akan diizinkan untuk tinggal, tetapi jika tidak, subtenant akan bersetuju untuk mengosongkan waktu itu.
Bayarkan subtenant deposit, walaupun tidak diperlukan oleh tuan tanah atau pengurus harta tanah anda, dan sertakan keadaan tertentu di mana sebahagian wang deposit mungkin ditahan dalam perjanjian subtenant anda (mis. Untuk menampung sewa yang belum dibayar, utiliti yang belum dibayar, kerosakan pada unit).

Contoh Perjanjian Subtenant

Inilah perjanjian yang saya gunakan dan gunakan untuk menyewakan sekarang. Pastikan perjanjian anda ditandatangani dan bertarikh oleh penyewa dan semua penyewa utama. Setiap orang harus mempunyai salinannya yang ditandatangani dan bertarikh, dan tuan tanah mungkin juga menginginkan salinannya.

Perjanjian Subtenant untuk

Saya faham bahawa saya boleh menamatkan kediaman saya pada bila-bila masa dan atas sebab apa pun dengan syarat saya memberikan notis 30 hari kepada penyewa utama.

Saya faham bahawa deposit keselamatan saya akan dikembalikan kepada saya semasa pengembalian premis kepada penyewa utama, tetapi wang itu mungkin ditahan untuk kerosakan di premis, sewa yang belum dibayar, atau utiliti yang belum dibayar.

Saya mendengar dengan mengetepikan hak saya untuk hanya menyebabkan perlindungan dan bersetuju bahawa saya mungkin diusir dengan alasan lain termasuk sebab selain sebab yang boleh diusir selama penyewa utama memberikan notis 30 hari untuk mengosongkan premis tersebut.

Saya bersetuju untuk membayar deposit untuk satu bilik tidur dan sewa bulanan selagi jumlah sewa rumah kekal.

Saya faham bahawa tempat tinggal saya sedang menunggu tempoh percubaan selama 1 bulan. Saya faham bahawa tempat tinggal saya juga menunggu kelulusan pengurus harta tanah.

Saya faham bahawa saya akan bertanggungjawab untuk sebahagian utiliti yang dibahagi sama rata antara penghuni.

Bacaan lanjut

San Francisco Tenants Union

Halaman ini mengandungi penjelasan mengenai 15 Penyebab Pengusiran.
Papan Sewa San Francisco

Halaman ini menawarkan lebih banyak maklumat mengenai Sebab Penyingkiran