Proses pembeli rumah kali pertama dari penganggaran hingga jadual penutup

Proses Pembelian Langkah demi Langkah:

Menentukan Belanjawan
Pra-Kelayakan Pemberi Pinjaman
Memilih Ejen Harta Tanah
Membeli-belah Rumah
Pemeriksaan Rumah
Membuat Tawaran
Sewa Peguam Hartanah
Pra-Kelulusan Pemberi Pinjaman
Jadual Penutup

Semasa membeli rumah baru, banyak yang terus ke internet atau kedai buku untuk mendidik diri mereka mengenai proses dan apa yang diharapkan. Walaupun setelah melalui, saya boleh memberitahu anda, hampir mustahil untuk mempersiapkan diri sepenuhnya untuk apa yang akan datang semasa membeli rumah pertama anda. Negara, daerah, dan bahkan bandar boleh mempunyai peraturan dan undang-undang sendiri tentang membeli rumah sehingga pengalaman tidak ada orang yang sama. Saya juga merupakan antara pembeli rumah baru yang teruja dan merasa seperti dapat menjangkakan semua yang akan datang hanya dari carian google saya yang kerap tetapi sukar untuk diketahui sehingga anda benar-benar melaluinya.

Saya hanya dapat berharap bahawa kisah peribadinya memberi sedikit latar belakang kepada pembeli rumah baru mengenai apa yang diharapkan, siapa yang akan anda hadapi melalui keseluruhan proses pada peringkat yang berbeza dan bagaimana mempersiapkan diri untuk menunggu. Dari tawaran hingga penutupan boleh memakan masa antara 60 hari hingga 3 bulan atau lebih, tetapi rata-rata sekitar 60 hingga 90 hari. Saya tidak termasuk penyitaan atau penjualan pendek, yang merupakan permainan bola yang berbeza. Kisah saya adalah untuk pembelian kediaman keluarga tunggal di Long Island, NY di bandar Brookhaven.

Menentukan Belanjawan

Mari mulakan dari awal dengan memikirkan berapa banyak yang anda dapat bayar sebulan untuk gadai janji, cukai harta tanah, PMI, dan insurans rumah. Bagi anda yang mungkin menyangka permulaannya adalah mencari rumah, anda tidak keseorangan. Saya rasa kebanyakan orang akan melakukan bahagian yang menyeronokkan seperti melihat rumah dalam talian atau membuka rumah. Namun, ia pasti bukan langkah pertama! Sebenarnya, kebanyakan perwakilan gadai janji, broker dan ejen harta tanah bukan sahaja ingin mengetahui anggaran anda dengan segera tetapi juga ingin mengetahui bahawa pemberi pinjaman bersetuju dengan apa yang anda katakan anggaran anda. Aspek wang bukanlah bahagian yang paling menggembirakan tetapi cara yang paling bertanggungjawab untuk memulakan carian rumah anda. Mengapa mencari rumah impian anda jika anda tidak pernah mampu membelinya? Banyak sikap semasa mencari tahu apa yang anda mampu berpunca dari krisis perumahan.Banyak yang masuk ke rumah yang mereka tidak mampu dan kehilangannya pada suatu ketika kerana penyitaan disebabkan olehnya. Semua wang tunai yang diperoleh dengan susah payah yang dibayarkan ke rumah kini hilang. Kami tidak mahu perkara itu berlaku kepada anda!

Sekarang, walaupun ada peraturan yang lebih ketat untuk mengeluarkan gadai janji, saya rasa beberapa bank masih membenarkan lebih dari apa yang saya rasa berada dalam anggaran yang munasabah. Perbezaan bagi saya, antara belanjawan biasa dari perspektif bank dan belanjawan yang munasabah adalah bahawa anggaran yang munasabah sedikit lebih realistik terhadap bagaimana orang hidup atau, lebih khusus lagi, ingin hidup. Semua orang mahu hidup sesuai dengan kehendaknya tetapi penting untuk membuat senarai di mana anda mahu penghasilan budi bicara itu benar-benar pergi. Baiklah, jujur,ia harus masuk ke dalam akaun simpanan tetapi di mana anda menikmati menghabiskan simpanan itu? Adakah anda suka pembelian secara berlebihan sesekali seperti beg Gucci baru atau adakah anda menikmati makan malam setiap malam semasa memasak? Adakah anda selalu mahukan kereta baru yang panas itu atau adakah anda lebih suka menyimpan setiap sen untuk perjalanan percutian seumur hidup? Anda, dan mungkin juga yang penting, perlu duduk dengan serius dan jujur membincangkan di mana anda ingin membelanjakan pendapatan tambahan itu. Terdapat banyak perdebatan mengenai topik jumlah pendapatan budi bicara yang tepat di antara penasihat kewangan dan ia sangat bergantung pada banyak faktor - seperti tinggal di kawasan kos sara hidup yang tinggi atau mungkin mengetahui bahawa anda mempunyai keluarga untuk kembali ke kewangan jika ada adalah kecemasan. Walau bagaimanapun, kebanyakan setuju bahawa antara 30 hingga 50%. Dan hanya untuk menjelaskan,pendapatan budi bicara adalah bahawa membelanjakan wang selepas cukai yang tidak dibelanjakan untuk 'bil wajib' - makanan, tempat tinggal, pembayaran kad kredit dan pengangkutan.

Pra-Kelayakan Pemberi Pinjaman

Ini membawa saya kepada orang pertama yang akan anda temui dalam keseluruhan proses ini, pemberi pinjaman anda untuk pra-kelayakan. Ini penting kerana ejen harta tanah anda memerlukannya untuk membawa anda ke rumah terbuka untuk melihat rumah. Pemberi pinjaman anda boleh menjadi broker, wakil pinjaman bank atau wakil bank gadai janji. Bergantung pada tempat anda mencari kediaman, faedah masing-masing boleh berbeza. Bagi kami, broker adalah pilihan terbaik kerana dia bekerja secara langsung untuk kami dan mempunyai kaitan dengan banyak pemberi pinjaman bank. Dia kemudian boleh mencari tawaran terbaik untuk kadar faedah. Anda mesti selalu mendapat banyak petikan. Pada awalnya kami merasa tidak selesa dengan idea untuk duduk bersama pemberi pinjaman dan menghabiskan masa mereka ketika kami mungkin tidak akan akhirnya bersama mereka pada akhirnya. Walau bagaimanapun,semua orang dalam hal ini profesional dan memahami bahawa kami telah menjelajahi semua jalan sebelum membuat keputusan. Mereka juga menghadapinya sepanjang masa sehingga tidak merasa buruk. Semasa membuat keputusan, anda harus memilih siapa sahaja yang anda rasa paling selesa. Bagi kami, perkara yang paling penting adalah akses. Kami ingin diberitahu setiap langkah dan broker yang kami temui memberi tumpuan kepada perkara itu ketika kami bercakap dengannya dan akhirnya itulah cara kami membuat keputusan akhir.

Kami tahu kemungkinan besar kami akan mendapat gadai janji 30 tahun tetap, atau gadai janji standard, dengan hanya 5% turun. Kami tahu sejak awal bahawa kami perlu membayar PMI ("insurans gadai janji swasta") dengan kos gadai janji bulanan kami kerana kami tidak dapat mencapai 20% yang diperlukan untuk tidak perlu membayarnya. PMI hanyalah pembayaran untuk menutup pinjaman bagi mereka yang tidak mempunyai cukup 80% ekuiti di rumah mereka di muka. Setelah anda mencapai 80% ekuiti, ia bukan lagi pembayaran yang perlu anda buat. Bagi kebanyakan yang mungkin 7 hingga 10 tahun bergantung pada jumlah pinjaman. Ia tidak seburuk yang berlaku kerana banyak pinjaman kerajaan memerlukan PMI sepanjang hayat pinjaman tersebut. Senario ini cukup tipikal bagi pembeli rumah pertama berpendapatan sederhana.Tunangan saya dan saya membuat terlalu banyak wang untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman kerajaan atau program negeri atau daerah tetapi kami tidak cukup untuk menabung sehingga 20% turun dalam masa terdekat.

Memilih Ejen Harta Tanah

Setelah mendapat pra-kelayakan, yang tidak sama dengan pra-diluluskan, anda sudah bersedia untuk bercakap dengan ejen harta tanah anda. Perlu diingat bahawa pemberi pinjaman yang anda perolehi dari pra-kelayakan tidak semestinya menjadi peminjam gadai janji anda pada akhirnya. Anda akan dapat membeli gadai janji dan kadar faedah pada masa lain dalam proses. Anda masih perlu mendedahkan keseluruhan status kewangan dan masa lalu kewangan anda pada masa pra-kelayakan — ini termasuk tetapi tidak terhad kepada gaji semasa, W2, penyata cukai, hutang semasa, pembayaran bulanan semasa dan baki akaun cek dan simpanan.

Cara Memilih Ejen

Membeli Rumah Pertama Anda: Panduan Langkah demi Langkah - Paperback

Membeli-belah Rumah

Setelah mengetahui anggaran kami, kami memulakan pencarian rumah. Kami menggunakan laman web Zillow dan Redfin khas untuk mencari beberapa kediaman pada mulanya dan walaupun kebanyakan daripadanya cukup tepat untuk apa yang ada, ketahui ejen harta tanah akan mempunyai senarai yang paling tepat. Ejen anda akan memberi anda akses ke laman web carian ejen mereka sahaja, yang mempunyai faedah untuk setiap pihak — mereka dapat mengesan perkara yang telah anda tandakan sebagai kegemaran anda dan anda dapat dengan selesa mengetahui bahawa ini adalah yang paling terkini senarai tarikh.

Sekarang, ini adalah bahagian yang paling menyeronokkan dalam proses, jadi nikmatilah! Benar-benar tahu apa yang anda mahukan di kediaman sama ada alat penaik atau siap pindah dan pergi ke rumah terbuka seberapa banyak yang anda boleh. Foto-foto kadang-kadang tidak berlaku adil di rumah dan pada masa yang lain foto-foto itu mungkin berasal dari saat kediaman lebih terkini. Melihatnya sendiri adalah satu-satunya cara untuk mengetahui apa yang sebenarnya anda dapat. Juga, cuba bersikap jujur dengan ejen anda - jika melepasi siling tertentu adalah pemecah perjanjian, beritahu dia, jika tidak ada kemungkinan anda akan membeli rumah tanpa ruang bawah tanah, mungkin juga akan memaklumkannya. Jangan buang masa atau masa anda; ia akan menjadikan pengalaman mencari rumah yang lebih menyeronokkan.

Setelah anda menemui beberapa rumah yang anda minati, lakukan perjalanan pada waktu yang berlainan dalam sehari dan pada hari yang berlainan dalam seminggu sebelum membuat tawaran. Anda mungkin tidak sabar atau berfikir bahawa anda tidak mahu rumah impian ini tergelincir dari cengkaman anda tetapi jangan melompat senjata. Kadang-kadang kawasan kejiranan kelihatan indah pada petang Ahad tetapi mengerikan pada waktu malam atau mungkin juga jiran yang bising yang hanya keluar selepas jam 5.

Senarai Pemeriksaan Rumah

Pemeriksaan Rumah dan Membuat Tawaran

Setelah memilih rumah impian anda, sewa pegawai pemeriksa untuk pemeriksaan rumah sebelum membuat tawaran. Ini boleh menjadi profesional pemeriksaan atau jurutera - mana yang menjadi pilihan anda. Sentiasa meminta salinan laporan. Inilah yang anda bayar, yang boleh berkisar antara $ 350–550 $. Selepas pemeriksaan ini, anda boleh membuat tawaran anda. Perhatikan apa sahaja yang mungkin anda mahu sertakan dalam kontrak sejauh yang hendak diperbaiki, disertakan dengan rumah, dll.

Sewa Peguam Hartanah

Ini membawa kita ke langkah seterusnya setelah membuat tawaran: mengupah peguam. Undang-undang harta tanah boleh terdiri dari sangat kompleks hingga sederhana. Bayaran peguam juga akan berbeza berdasarkan ini. Kontrak kami agak mudah kerana kami hanya memasukkan kontrak untuk menjaga peralatan dapur, jika tidak, kami membawa pulang seperti sedia kala. Peguam anda akan berurusan dengan peguam penjual dan juga menetapkan tajuknya, yang merupakan sebahagian daripada kos penutupan anda. Dia memerlukan nama hubungan dan nombor ejen harta tanah dan wakil pemberi pinjaman anda kerana dia juga menetapkan waktu dan tarikh tutup dengan penjual.

Apa yang Ingin Dilihat oleh Pemberi Pinjaman


Gaji Gaji Semasa
W2s
Pulangan Cukai
Nisbah Hutang atau Hutang
Bayaran Bulanan
Baki Pemeriksaan / Simpanan

Pra-Kelulusan Pemberi Pinjaman

Walaupun semua dokumen kontrak diselesaikan, anda akan menulis cek pendahuluan dan membeli gadai janji untuk pra-persetujuan. Pemberi pinjaman gadai janji anda memerlukan maklumat hubungan untuk ejen harta tanah dan peguam anda supaya masing-masing dapat terus berhubung dengan pelbagai langkah yang telah selesai. Anda kemudian akan duduk dengan pemberi pinjaman anda dan menandatangani semua dokumen yang diperlukan untuk pinjaman dan memberikan dokumen lagi yang mungkin diperlukan yang belum diberikan - kemungkinan besar ia hanya akan menjadi senarai gaji yang lebih terkini.

Selepas tahap ini, ini hanyalah permainan menunggu dan membiarkan semua orang yang anda upah ini melakukan tugas mereka. Kemas kini terbaik akan datang dari broker dan peguam anda kerana mereka membuat pencetus pada sebahagian besar langkah terakhir. Inilah langkah di mana kesabaran itu penting. Anda sama ada menunggu penjual menandatangani kontrak atau syarikat hak milik atau akhirnya bank meluluskan pinjaman. Ini mungkin banyak perkara tetapi bertahan - akhirnya sudah dekat.

Soalan Yang Perlu Ditanyakan Setiap Pembeli Rumah Kali Pertama - Paperback

Jadual Penutup

Dan terakhir, hari penutupan anda. Ini akan berada di ruangan dengan peguam anda, peguam penjual, wakil syarikat hakmilik, ejen harta tanah dan ejen penjual anda, broker anda dan wakil dari pemberi pinjaman. Penjual juga akan berada di sana, yang boleh menjadi canggung tetapi cuba membuat yang terbaik dalam sehari hanya dengan menandatangani banyak dan banyak kertas kerja. Peguam anda akan membimbing anda melalui keseluruhan proses dan kemungkinan telah memberitahu anda sehari sebelum pemeriksaan akhir untuk ditulis dan kepada siapa.

Ini adalah proses yang sukar dan sukar dilakukan. Anda akan menjadi pemilik kediaman pada saat anda melekatkan 'I's dan melintasi' T anda. Yang anda perlukan hanyalah kesabaran, sedikit keberuntungan, dan pengetahuan yang cukup untuk membuat anda melalui setiap langkah.

Artikel lain oleh Pengarang ini

Gadis Muda dan Pecah: Bagaimana saya menjimatkan $ 3,000 dalam 3 Bulan

Program Ganjaran Las Vegas dan Bagaimana Saya Menebus Ganjaran Percuma MyVegas secara Realistis di Hotel MGM