Melakukan usaha yang sewajarnya semasa membeli harta tanah di luar bandar

Pemandangan Puncak San Francisco dari tempat penginapan kami berhampiran Williams, AZ

Deb Kingsbury

Membeli Sebidang Tanah Luar Bandar

Pada bulan September 2018, saya dan suami menandatangani dokumen penutupan tanah seluas 36 ekar yang belum dikembangkan, di luar pinus, juniper dan padang rumput di utara Williams, Arizona, dan selatan Grand Canyon. Kami (dan masih) gembira dengan harta baru kami, setelah beberapa bulan mencari, melihat puluhan hartanah dan bahkan setelah membuat kontrak membeli harta yang lain.

Sepanjang perjalanan, kami telah mempelajari banyak perkara tentang apa yang harus ditanyakan dan diteliti ketika mempertimbangkan petak di luar bandar. Kami juga mengetahui bahawa, walaupun banyak ejen harta tanah mengetahui barang mereka mengenai harta tanah kediaman dan bandar, mereka tidak semestinya mengetahui selok-belok harta tanah luar bandar, jadi penting untuk melakukan ketekunan anda sendiri sebelum menandatangani kontrak untuk membeli dan akhirnya membeli tanah.

Walaupun pengalaman kami khusus untuk Arizona utara — khususnya Coconino County — saya harap pengetahuan yang kami perolehi dapat membantu di mana sahaja carian harta tanah anda berada.

Pelangi terbentuk selepas hujan musim tengkujuh petang

Foto dari harta tanah kami, yang kami namakan "36-Acre Wood"

Soalan yang Perlu Ditanyakan dan Perkara yang Perlu Diketahui Sebelum Menutup Harta Tanah Luar Bandar

Kami tidak benar-benar tahu soalan apa yang perlu ditanyakan mengenai harta tanah pedalaman yang kami minati ketika pertama kali memulakan pencarian, dan kami mengetahui (hampir dengan cara sukar) bahawa hanya kerana harta tanah kelihatan dan terasa seperti tempat membeli, kenyataan tidak selalu jelas atau boleh diterima.

Ini adalah beberapa perkara yang perlu difikirkan dan ditanyakan:

Adakah terdapat akses undang-undang?

Akses undang-undang termudah ke harta tanah wujud apabila bungkusan mempunyai muka di jalan yang boleh diakses oleh orang ramai. Tetapi kadang-kadang ciri topografi atau air akan menyekat akses ke harta tanah dari jalan raya, atau mungkin ada satu atau lebih bungkusan milik persendirian lain antara jalan awam dan harta tanah. Apabila harta tanah itu tidak atau tidak dapat diakses langsung dari jalan umum, diperlukan kemudahan melalui harta tanah lain untuk mendapatkan hak jalan. Kelonggaran biasanya digambarkan dalam perbuatan sebagai penyediaan masuk, jalan keluar, dan kemunduran dari harta tanah, di seberang tanah satu atau lebih harta lain, ke jalan yang dapat diakses oleh umum.

Masalah akses undang-undang. Satu perkara yang kami dapati mengenai harta tanah yang hampir kami beli adalah bahawa ia tidak mempunyai akses sah, walaupun kami dapat memandu ke sana. Tidak ada akses undang-undang yang bermaksud daerah tidak akan mengeluarkan izin apa pun - untuk bangunan, solar, septic, dll. Dan jika anda membina tanpa izin, itu boleh menyebabkan masalah di jalan, ketika berusaha membiayai projek bangunan atau menjual kembali harta. Ia bahkan boleh menyebabkan denda atau, lebih buruk lagi, perintah untuk mengurai bangunan secara keseluruhan atau sebahagian. Ketahui risiko membeli harta tanah yang tidak mempunyai akses sah.

Adakah terdapat akses fizikal, dan adakah sama dengan akses sah?

Hanya kerana satu bungkusan telah dilakukan, akses undang-undang tidak bermaksud anda benar-benar dapat memandu ke sana. Mungkin belum ada jalan yang dibuat. Atau mungkin laluannya ada tetapi sukar atau bahkan mustahil untuk dilalui dengan kenderaan. Mungkin akses terhad atau tidak mungkin pada waktu-waktu tertentu dalam setahun.

Kami melihat sebuah harta tanah dengan pemandangan yang indah dan ciri menarik lainnya, tetapi akses sah di peta sebenarnya tidak ada "di lapangan." Namun, ada jalan yang baik dan tidak berturap di sebelah kanannya… tetapi jalan itu bukanlah jalan masuk yang sebenarnya dan sah. Ia memotong harta tanah persendirian lain yang belum dikembangkan tetapi bukan penurunan yang mencatat.

Dengan cara yang sama, harta tanah mungkin mempunyai akses fizikal, tetapi akses fizikal (jalan raya) sebenarnya bukan merupakan akses sah. Pastikan anda bertanya, jangan hanya mengandaikan berdasarkan apa yang anda lihat dan bagaimana anda memandu ke harta tanah.

Adakah akses fizikal ke harta itu dijaga atau dibajak?

Adakah daerah, bandar atau pihak swasta yang disewa oleh HOA / POA menguruskan hal ini? Atau adakah anda, pemilik harta tanah, bertanggungjawab untuk menjaga akses ke harta tanah?

Adakah terdapat tinjauan?

Tinjauan boleh menelan belanja ribuan dolar, jadi jika sudah dilakukan untuk harta tanah yang ingin anda beli, minta salinan dari penjual atau, jika direkodkan, Anda dapat meminta salinan dari pemeriksa bangunan wilayah atau pejabat catatan tanah.

Selain batas dan sudut harta tanah, tinjauan akan menunjukkan pelonggaran.

Adakah terdapat kelonggaran?

Pelonggaran adalah hak undang-undang untuk menyeberang atau menggunakan tanah orang lain untuk tujuan tertentu. Sebilangan besar hartanah mempunyai satu atau lebih kemudahan, termasuk untuk utiliti, walaupun ketika ini tidak ada. Anda juga ingin mengetahui sama ada terdapat kelonggaran untuk mengakses harta tanah yang lain, yang tidak dapat dikunci, yang mungkin digunakan untuk masuk / keluar oleh pemilik harta tanah lain, sekarang atau akan datang.

Terdapat peraturan tentang apa yang anda boleh dan tidak boleh lakukan dalam kemudahan di harta tanah anda sendiri termasuk, misalnya, memasang pagar, yang anda mungkin diminta untuk mengatur kembali lebar kemudahan daripada tepat di garis harta tanah anda.

Lihat Kemudahan: Ketahui Hak Harta Anda

Apakah kemundurannya?

Kemunduran bukanlah sesuatu yang membuat atau mematahkan ketika membeli harta tanah, tetapi anda ingin tahu sejauh mana dari garis harta tanah yang anda perlukan ketika datang ke septik, bangunan, pagar, dll. Kemunduran sering berbeza bergantung pada apa kemunduran adalah untuk dan sama ada di sepanjang jalan berbanding harta persendirian yang lain. Terdapat juga kemunduran untuk ciri air dan saliran, misalnya.

Telah dilakukan pemeriksaan lokasi (septic test), dan jika demikian, apa hasilnya?

Sebilangan besar, jika bukan sebahagian besar, dariharta tanah di luar bandar akan memerlukan sistem septik jika anda merancang untuk memiliki kediaman apa pun di tanah itu, kerana anda tidak boleh hanya menghubungkan dengan sistem pembetungan bandar. Jenis septik apa yang diperlukan ditentukan oleh penyiasatan laman web (ujian a / k / a, walaupun istilah itu jarang digunakan pada masa ini, sekurang-kurangnya di mana kita tinggal). Sistem septik mungkin standard atau konvensional atau sistem alternatif, yang harganya lebih banyak. Sistem standard boleh berjumlah $ 5,000-8,000, sementara sistem alternatif boleh menelan belanja puluhan ribu dolar. Oleh itu, cari tahu apakah ujian septik telah dilakukan pada harta tanah yang anda minati dan, jika ya, apakah hasilnya. Sekiranya belum ada ujian, anda mungkin ingin meminta penjual untuk menyelesaikannya. Sekiranya penjual tidak bersedia membelanjakan wang untuk ujian, terserah kepada anda, calon pembeli,untuk menentukan betapa pentingnya anda melakukannya sebelum anda membeli harta tanah.

Ujian septik / penyiasatan tapak adalah khusus untuk lokasi ujian. Walaupun satu kawasan harta tanah mungkin lulus untuk septik standard, kawasan lain mungkin tidak, jadi anda perlu membuat keputusan di mana hartanah yang anda ingin bina, kerana septik anda mesti berada dalam kawasan tertentu dari lubang ujian. Ini sangat penting bagi harta tanah yang lebih besar, di mana anda mempunyai pelbagai pilihan tapak bangunan dan mungkin lebih memilih yang lain daripada yang lain.

Penggali menggali lubang ujian tapak — parit yang dalam, landai, sebenarnya — di harta tanah kami di kawasan yang kami gemari untuk dibina.

Adakah terdapat HOA atau POA?

Walaupun ramai di antara kita mengaitkan HOA dengan harta kediaman bandar, pinggir bandar dan luar bandar, malah beberapa harta tanah luar bandar, seluas beberapa ekar adalah sebahagian daripada HOA, atau lebih biasa adalah Persatuan Pemilik Harta Tanah (POA). Sekiranya ada, saya akan mengetahui siapa satu atau lebih ahli lembaga pengarah dan menghubungi sekurang-kurangnya seorang daripada mereka sebelum menyelesaikan pembelian anda, hanya untuk menghubungi dan mengetahui bagaimana mereka menjalankan persatuan dan apa yang paling mereka katakan perkara penting yang perlu diketahui tentang tinggal di kawasan tersebut.

Sekiranya ya untuk perkara di atas, apakah peraturan dan bayarannya, dan apa yuran tersebut dilindungi?

Dalam kes kami, peraturan POA merangkumi perkara seperti peratusan pokok yang dapat ditanggalkan / ditebang pada harta tanah dan batasan penggunaan komersil petak, untuk menamakan dua dari banyak. Dan bayaran POA tahunan kami sebahagian besarnya dilakukan untuk penyelenggaraan jalan cinder. Pastikan anda menerima salinan CC & Rs jika terdapat HOA atau POA yang berkaitan dengan harta tanah yang anda minat beli… dan bacalah. Walaupun tahap penguatkuasaan peraturan tersebut berbeza mengikut HOA / POA, selalu penting untuk mengetahui apa peraturan tersebut.

Bolehkah anda berkhemah di harta tanah anda?

Kedua-dua HOA / POA dan bidang kuasa tempatan (misalnya daerah) boleh mengenakan batasan jika dan kapan, dan untuk jangka masa dan keadaan apa, anda boleh berkhemah di harta tanah anda sendiri, sama ada berkhemah khemah atau dalam treler perjalanan atau RV. Sebilangan bidang kuasa akan memerlukan izin untuk berkhemah di tanah anda dan mengehadkan bilangan hari anda dapat melakukannya pada tahun tertentu. Kadang-kadang peraturan tersebut berbeza apabila anda mempunyai izin bangunan.

Yang mengatakan, banyak orang berkhemah di kawasan luar bandar mereka walaupun sebenarnya tidak diizinkan oleh peraturan dan undang-undang. Atau mereka melakukannya tanpa izin. Dan banyak yang tidak pernah menghadapi masalah. Namun, berhati-hatilah dengan apa peraturannya dan apa yang BOLEH terjadi sekiranya anda tidak mengikutinya. Dengan cara itu, sekurang-kurangnya anda dapat memutuskan apakah itu bernilai risikonya dan jika anda dapat menerima akibatnya jika, katakanlah, seseorang mengeluh dan HOA / POA dan / atau daerah datang a-callin '.

Adakah utiliti tersedia atau adakah harta tanah di luar grid?

Elektrik, air, gas asli, telefon, kabel / internet - semua perkhidmatan dan utiliti yang biasa kita lakukan di pinggir bandar, pinggir bandar dan bahkan banyak kawasan perumahan luar bandar sering tidak dapat diakses, sama sekali, ketika datang harta tanah luar bandar. Dan, jika anda dapat mengambil sebahagian atau keseluruhan harta tanah anda, kos untuk melakukannya mungkin tinggi atau bahkan melarang. Oleh itu, jika mempunyai utiliti ini penting bagi anda, cari tahu apakah ada yang tersedia untuk harta tanah dan berapa kos yang mungkin anda tanggung untuk mewujudkannya.

Sekiranya, sebaliknya, anda INGIN berada di luar grid - untuk menggunakan kaedah solar, angin dan kaedah alternatif lain untuk kuasa, misalnya - anda mungkin ingin mengetahui sama ada orang dan harta benda di sekitarnya boleh membawa utiliti dan apakah itu bermaksud melihat talian kuasa dan paip masuk, misalnya. Adakah itu baik-baik saja dengan anda sekiranya ia berlaku?

Apa sumber air minum anda? Bolehkah anda menggerudi telaga, menghantar air atau mengangkut air?

Dalam kes kita, penggerudian telaga tidak akan realistik, kerana permukaan air beribu-ribu kaki di bawah permukaan. Sebilangan besar pemilik harta tanah di kawasan itu membawa air yang dihantar dan disimpan di dalam tangki besar atau beberapa tangki, kemudian dipam ke rumah mereka. Sebilangan orang mengangkut air sendiri, mengisi stesen air tempatan dan membawanya ke tangki mereka di tangki di belakang trak atau treler mereka. Orang lain mengumpulkan dan menyimpan air hujan (yang dapat digunakan bersama dengan air minum yang diangkut atau dihantar), itulah yang kami rancangkan. Perhatikan bahawa air hujan harus (perlu mengikut keperluan kod di banyak kawasan) disaring sebelum digunakan di rumah.

Adakah perkhidmatan pengambilan sampah? Sekiranya tidak, di mana anda boleh mengambil sampah anda?

Tidak ada pengambilan mingguan di tepi jalan untuk sampah atau kitar semula di tempat harta tanah kami berada, walaupun ada orang yang mempunyai tong sampah dan membayar syarikat swasta untuk datang / mengosongkannya secara berkala. Sekiranya itu bukan pilihan yang ada atau yang anda sukai, cari tahu di mana stesen pembuangan sampah dan kitar semula tempatan dan berapa kosnya kepada anda.

Pada catatan yang berkaitan, tinggal di harta tanah luar bandar adalah insentif besar untuk mengurangkan sampah. Sungguh mengagumkan bahawa anda dapat melakukannya dengan beberapa pemikiran dan usaha, belum lagi kompos.

Adakah terdapat pagar, dan adakah ia berada di garis harta tanah dengan sebarang kemunduran yang diperlukan?

Hanya kerana anda melihat pagar tidak bermaksud di tempat yang sepatutnya. Dalam kes kami, pagar padang rumput lama yang berkaitan dengan peternakan di kawasan itu melintasi bahagian belakang harta tanah kami, dengan empat ekar bungkusan kami di seberang pagar itu. Orang-orang menganggap bahawa garis pagar itu adalah sempadan antara apa yang sekarang menjadi milik kita dan tanah negara yang bersempadan dengan kita, jadi kita harus memasang papan tanda harta tanah persendirian dan berusaha untuk menghalang dua landasan yang dibuat oleh orang yang memandu di sepanjang pagar, jadi ini adalah sedikit masalah bagi kami… walaupun kami berjaya mengetahuinya sebelum kami menutup harta itu dan bersedia menerimanya dan berurusan dengan masa ke masa.

Juga, jika ada pagar pada harta tanah yang tidak sepatutnya, cari pagar siapa dan apakah anda boleh memindahkan atau membuangnya. Saya mengatakan bahawa kerana, seperti dalam kes kita, pagar padang rumput itu adalah hak milik peternakan dan, walaupun dapat dipindahkan kembali untuk bertepatan dengan garis harta tanah kita, ia harus tetap utuh. Dan pindah atau pagar baru akan menjadi perbelanjaan kita, bukan peternakan.

Adakah ini kawasan ragut terbuka (jarak bebas)?

Berikut adalah gambaran umum undang-undang terbuka dari University of Arizona: Arizona Open Range "Law"

Soalan lain yang mungkin anda mesti ada jawapannya sebelum anda membeli adalah:

Apa hak air dan mineral anda?
Berapakah cukai harta tanah semasa?
Seperti apa tanah dan substrat? Adakah baik untuk membina, membesar, dan lain-lain?
Adakah harta benda atau bahagiannya terkena banjir?

Apa Soalan Lain Yang Perlu Anda Tanyakan

Apa yang saya tinggalkan? Apakah soalan lain yang akan anda cadangkan kepada calon pembeli tanah luar bandar ketika melakukan usaha wajar? Tolong beritahu saya dalam komen di bawah, dan saya akan menambahkannya ke dalam senarai.

Perkataan Mengenai Permit

Walaupun banyak orang yang memiliki harta tanah di luar bandar memilih untuk membina tanpa terlebih dahulu mendapat izin (sekurang-kurangnya, di kawasan ini banyak yang melakukannya) dan tanpa melalui proses pemeriksaan yang berkaitan, yang lain lebih suka menangani kos tambahan dan kadang-kadang kekecewaan mendapatkan izin yang diperlukan, untuk mengelakkan perangkap berpotensi untuk maju tanpa mereka. Kami tergolong dalam kategori terakhir — yang bukan merupakan komen mengenai keputusan orang lain, hanya dengan apa yang paling kami selesa.

Walaupun keputusan untuk mendapatkan izin untuk semua perkara dari rumah ke rumah tamu dan rumah kecil (kadang-kadang dikenali sebagai unit kediaman aksesori), bangunan luar, sistem solar PV dan septik dan banyak lagi adalah pilihan peribadi, berhati-hatilah dengan risiko melakukan apa-apa yang sebelumnya- projek yang disebutkan (dan perkara-perkara lain) tanpa izin apabila izin secara teknikal diperlukan. Juga, ketahuilah bahawa jika anda ingin menyewa projek bangunan atau bahagiannya, boleh menjadi cabaran untuk mencari kontraktor atau subkontraktor, terutama mereka yang berlesen, yang bersedia bekerja tanpa izin di tempat.

Juga, jika terdapat struktur yang ada di harta tanah yang anda minati, adakah struktur itu dibina dengan izin (jika diperlukan)?

Ketahui bahawa mungkin sukar, jika tidak mustahil, untuk mendapatkan pinjaman atau gadai janji untuk membeli harta tanah di mana terdapat struktur yang dibina tanpa izin yang diperlukan. Oleh itu, jika anda membina tanpa izin dan kemudian memutuskan untuk menjual, anda mungkin perlu mencari pembeli tunai yang bersedia mengabaikan fakta itu dan yang mempunyai wang untuk membeli tanpa pinjaman atau membuat perjanjian pemilik-pembawa dengan anda.

Hubungi bahagian bangunan bidang kuasa anda atau kunjungi laman web jabatan untuk mengetahui lebih lanjut mengenai kapan dan untuk apa izin yang diperlukan dan ajukan pertanyaan mengenai kos permit dan keperluan kod.

Soalan & Jawapan

Soalan: Di mana saya boleh mengetahui lebih lanjut mengenai berkhemah di harta peribadi saya?

Jawapan: Sekiranya anda berada di Coconino County, Arizona, ia adalah Jabatan Pembangunan Komuniti: https: //www.coconino.az.gov/136/Komuniti- Pembangunan… Mereka adalah orang yang memerlukan maklumat dan di mana anda boleh mendapatkan permit. Sekiranya anda berada di tempat lain, saya akan menghubungi pejabat yang serupa di daerah / daerah anda - pejabat bangunan / permit bangunan.

Adakah anda membeli tanah luar bandar? Bagaimana pengalamannya, dan adakah saya terlepas apa-apa di atas?

Deb Kingsbury (pengarang) dari Flagstaff, Arizona pada 18 Ogos 2020:

Tidak, daerah ini tidak menyenaraikan harta tanah untuk dijual. Tetapi agensi harta tanah tempatan melakukannya. Saya percaya senarai juga boleh didapati di Zillow.

Pat Fitzpatrick pada 17 Ogos 2020:

Adakah senarai pos harta tanah yang ada? Artikel hebat, terima kasih kerana berkongsi

Deb Kingsbury (pengarang) dari Flagstaff, Arizona pada 20 Julai 2020:

Hai, Tommy. Ia berjalan lancar, perlahan tetapi stabil. Kami sedang mengusahakan projek-projek di sekitar harta tanah tetapi belum bermula di rumah utama. Kami sedang mengerjakan rancangan dengan arkitek luar grid yang pakar dalam rumah suria pasif.

Selamat memburu harta tanah jika anda memutuskan untuk mencari di kawasan itu. Kami menyukainya di luar sana, terutamanya semua hidupan liar.

Tommy pada 17 Julai 2020:

Terima kasih Deb, Catatan anda telah menjadi titik permulaan yang sangat membantu. Saya dan isteri sedang mempertimbangkan untuk membeli tanah di utara Williams. Bagaimana proses pembinaan berjalan?

Deb Kingsbury (pengarang) dari Flagstaff, Arizona pada 12 Disember 2019:

Terima kasih, Michael! Saya gembira petua ini dari pengalaman peribadi kami dapat membantu. Mungkin ada sesuatu - perkara - saya sudah lupa atau terlepas pandang, tetapi ini adalah permulaan.

Michael Duncan dari Jerman pada 11 Disember 2019:

Hari ini lebih dari sebelumnya, tidak ada kekurangan penipuan dan penipuan jahat di luar sana, mengenai perolehan harta tanah dan harta tanah seperti yang kadang-kadang dilaporkan dalam program majalah berita seperti CBC Marketplace dan sumber media lain. Ini, sayangnya, keadaan yang kita hadapi.

Oleh itu, seseorang benar-benar perlu membuat kerja rumah dan ketekunan sewajarnya dilakukan terlebih dahulu, untuk mengelakkan akibat buruk dari penipuan dan penipuan.

Nasib baik, penyerahan anda di sini menunjukkan kepada kami bagaimana! Saya sedang mempertimbangkan untuk membeli harta tanah dan saya mendapati maklumat yang anda berikan di sini dalam artikel anda berguna. Terima kasih kerana menyusun pemerhatian dan petua ini!

Deb Kingsbury (pengarang) dari Flagstaff, Arizona pada 10 Januari 2019:

Saya pasti menganggap ada perbezaan antara negeri dan negara, apatah lagi daerah dengan daerah, terutama berkaitan dengan kod bangunan dan keperluan, termasuk untuk septik. Saya rasa kebanyakan perkara lain, seperti masalah akses undang-undang, undang-undang pelonggaran dan sebagainya, akan sangat serupa jika tidak sama.

Liz Westwood dari UK pada 10 Januari 2019:

Ini adalah artikel yang teliti dan berguna untuk sesiapa sahaja yang merancang membeli tanah di Amerika Syarikat. Adakah saya benar berfikir bahawa beberapa keputusan mungkin berbeza bergantung pada lokasi Negara?