Isi kandungan:
- Hukum Pemilikan yang Mungkar
- Lima Elemen Penting
- Keperluan berbeza mengikut negeri
- Kes Instruktif
- Belotti lwn Bickhardt
- Tujuan Pemilikan yang Mungkar
- Kes Pemilikan Texas
- Latar Belakang Kes
- Liputan Media Nasional
- Mengapa Skim Robinson Tidak Berfungsi
Kekurangan yang salah adalah doktrin undang-undang yang dipelajari terutamanya oleh pelajar sekolah undang-undang tahun pertama dan dilupakan sebaik sahaja peperiksaan berakhir. Undang-undang harta tanah yang tidak jelas, juga dikenali sebagai "hak setinggan," membuat berita besar pada tahun 2011 apabila seorang lelaki Texas mengaku memperoleh rumah bernilai $ 340,000 dengan hanya $ 16 untuk mengemukakan afidavit pemilikan yang buruk di mahkamah mahkamah daerah. Ken Robinson kemudiannya membuat laman web, menerbitkan e-book, dan memberi kuliah kepada pelajar kelas undang-undang di SMU sebelum dipaksa keluar dari rumah pada Februari 2012.
Oleh itu, apa itu pemilikan yang merugikan, dan dapatkah ia benar-benar digunakan untuk mengambil alih rumah pinggir bandar yang mahal?
Pemilikan buruk berkaitan dengan pencerobohan.
Hukum Pemilikan yang Mungkar
Teori di sebalik pemilikan yang buruk adalah mudah: Sekiranya seseorang menduduki tanah yang tidak dimilikinya tanpa izin pemiliknya, pemilik sebenarnya mesti mengambil tindakan untuk mengeluarkan pelanggar dalam jangka waktu tertentu (seperti yang ditentukan oleh undang-undang had negara yang berlaku). Sekiranya pemilik sebenarnya tidak bertindak tepat pada waktunya, pemilik yang merugikan dapat memperoleh hak milik atas tanah dan menjadi pemilik sah.
Lima Elemen Penting
Untuk menang, pemilik buruk mesti menunjukkan lima elemen penting ini:
- Bahawa dia benar-benar memiliki tanah dan menggunakan tanah itu sebagaimana pemilik sebenar harta yang serupa.
- Bahawa kepemilikan itu dikecualikan untuk semua orang lain dan tidak dikongsi dengan pemilik sebenar atau masyarakat umum.
- Bahawa hak milik tersebut terbuka dan dapat dilihat oleh semua orang sehingga pemilik sebenarnya akan mengetahui bahawa orang lain membuat tuntutan harta itu.
- Bahawa pemilik buruk mempunyai tuntutan terhadap harta benda yang memusuhi atau tidak sesuai dengan tuntutan pemiliknya.
- Bahawa pemilikan tersebut telah berterusan dan tidak terganggu sepanjang undang-undang tempoh had.
Keperluan berbeza mengikut negeri
Keperluan terperinci berbeza dari negeri ke negeri. Masa pemilikan yang diperlukan mungkin sesingkat lima tahun di satu negeri hingga 20 tahun di negeri lain. Beberapa negeri menghendaki pemilik yang buruk membayar cukai harta tanah atau membuat penambahbaikan di atas tanah selama ini; di negeri lain, tindakan ini memendekkan masa pemilikan yang diperlukan.
Beberapa negeri menghendaki pemilik yang buruk mempunyai kepercayaan yang baik bahawa dia memegang hak milik; beberapa negeri memerlukan "warna hakmilik", beberapa bentuk dokumen yang bermaksud untuk menyampaikan hakmilik kepada pemilik yang merugikan tetapi tidak sah kerana beberapa sebab. Negeri-negeri lain menghendaki pemilik yang berwaspada sedar bahawa dia menceroboh. Di beberapa negeri, keadaan pemilik buruk tidak relevan, dan yang penting ialah tanah itu diduduki tanpa kebenaran pemilik sebenarnya.
Rujuk undang-undang di negeri anda untuk maklumat tambahan.
Kes Instruktif
Sementara undang-undang periode pembatasan ditetapkan oleh undang-undang negara, persyaratan doktrin ditentukan oleh keputusan pengadilan yang ditulis oleh hakim. Untuk menggambarkan bagaimana pemilikan buruk berfungsi, kita akan melihat kes pengadilan yang memberi banyak pelajar undang-undang pengenalan pertama mengenai konsep ini.
Belotti lwn Bickhardt
Belotti lwn Bickhardt, yang diputuskan oleh Mahkamah Rayuan New York pada tahun 1920, melibatkan pemilik lot yang berdekatan di Bronx. Pemilik Lot J membina sebuah salon dan rumah jalan di harta tanah pada tahun 1892 tetapi, kerana peta yang rosak, bangunan itu diceroboh oleh beberapa kaki ke Lot K di sebelahnya, yang dimiliki oleh ibu Belotti. Pada tahun 1906, Bickhardt membeli Lot J dari waris pemilik asal, memperluas bangunan dan menggunakannya sebagai hotel sejak itu.
Pada tahun 1914, Belotti mengajukan tuntutan terhadap Bickhardt untuk membuang bangunan yang dicerobohi dari lot yang telah diwarisi dari ibunya. Belotti menemui kejayaan di peringkat mahkamah perbicaraan, tetapi Bickhardt mengemukakan banding. Mahkamah Rayuan New York membatalkan keputusan asalnya, mendapati Bickhardt memenuhi syarat untuk memiliki harta benda buruk.
Bickhardt tidak memiliki harta yang dipertikaikan selama 20 tahun yang diwajibkan di bawah undang-undang New York, tetapi mahkamah mendapati penjajahan sebelumnya oleh pemilik harta itu disekat untuk mewujudkan rantai pemilikan yang tidak terputus sejak 1892. Bickhardt kini pemilik yang sah berdasarkan undang-undang.
Tujuan Pemilikan yang Mungkar
Walaupun ada yang menganggap kepemilikan yang merugikan sebagai pemerolehan hak milik dengan pencurian, doktrin ini melayani beberapa tujuan penting.
Pertama, undang-undang menganggap seseorang yang memiliki tanah melakukannya di bawah hakmilik. Hakmilik mungkin sukar dibuktikan kerana perbuatan hilang dan tidak direkodkan atau rekod hak milik tanah kurang. Doktrin kepemilikan yang buruk memberikan perlindungan terhadap dokumen yang tidak boleh dipercayai dan cara untuk memperbaiki kesalahan dalam penyampaian lama. Doktrin ini juga menuntut pertikaian harta benda diselesaikan dalam jangka masa yang wajar sementara ingatan saksi masih segar dan bukti lebih dipercayai.
Pemilikan yang buruk mendorong penggunaan tanah yang produktif dengan memberi penghargaan kepada mereka yang menggunakan tanah untuk pertanian, perumahan atau kegunaan lain sambil menghukum mereka yang membiarkannya kosong. Akhirnya, ia melindungi harapan individu yang telah menggunakan harta selama bertahun-tahun tanpa bantahan daripada sesiapa. Selalunya muncul dalam konteks perselisihan batas di mana pagar dibina di tempat yang salah dan tidak ada yang mempersoalkan pencerobohan selama bertahun-tahun.
Kes Pemilikan Texas
Ken Robinson terkenal ketika musim panas 2011 ketika dia pindah ke rumah kosong di pinggir bandar Dallas, Flower Mound dan mendakwa ia sebagai miliknya berdasarkan pembayaran yuran pemfailan $ 16.
Latar Belakang Kes
Robinson, bekas pelabur harta tanah laut dan yang digambarkan sendiri, telah menemui kediaman itu sambil mencari kawasan tersebut untuk peluang pelaburan yang berpotensi. Halaman tidak terawat, dan rumah itu nampaknya telah ditinggalkan.
Pada mulanya memikirkan rumah itu akan menjadi calon yang baik untuk penjualan jangka pendek atau pajak gadai janji, Robinson tidak dapat mencari pemilik atau pemegang gadai janji dengan siapa untuk berunding, dan tidak ada catatan penyitaan di mana sahaja dapat dijumpai. Ketika itulah dia memutuskan untuk membeli rumah itu berdasarkan doktrin pemilikan yang tidak baik. Dia mengajukan "afidavit kepemilikan yang merugikan" kepada daerah itu, kunci-kunci itu diganti, dan masuk.
Walaupun Robinson sekarang menjaga rumah itu, yang telah rusak, jirannya Flower Mound tidak senang. Mereka memanggil polis, yang mengunjungi rumah itu. Ketika Robinson menunjukkan afidavitnya kepada petugas, mereka memutuskan bahawa itu bukan masalah jenayah dan pergi.
Liputan Media Nasional
Cerita melanda media nasional dan Robinson dibanjiri permintaan nasihat harta tanah. Dia mula mengadakan seminar mengenai bagaimana memperoleh rumah untuk apa-apa dan menerbitkan e-book mengenai perkara itu. Dia mengalu-alukan bakal pelanggan dan anggota media ke rumah dan dengan senang hati mengadakan lawatan dan menunjukkan bagaimana dia membersihkan semuanya. Kemudian kemasyhuran mengejarnya.
Ternyata, syarikat gadai janji asal telah muflis pada tahun 2009 dan gadai janji itu kini dipegang oleh Bank of America, yang telah terlalu dipenuhi dengan penyitaan lain untuk mengambil tindakan di rumah Flower Mound. Tetapi berhadapan dengan industri pondok yang merugikan dan lain-lain yang berusaha meniru kejayaan Robinson, syarikat itu dan pemegang hak gadai lain mulai menindak. Pada 6 Februari 2012, seorang hakim Texas memerintahkan Robinson untuk mengosongkan rumah itu dalam masa seminggu. Dia pergi tanpa membantah.
Mengapa Skim Robinson Tidak Berfungsi
Adakah Robinson benar-benar percaya bahawa dia akan memperoleh gelaran rumah itu, atau dia hanya meluangkan waktunya dalam penggalian yang menarik sambil mengaut semua publisiti?
Di bawah undang-undang Texas, Robinson harus tinggal di rumah selama lima tahun, selama ini membayar cukai harta tanah dan yuran persatuan pemilik rumah, untuk mendapatkan hak milik dengan pemilikan yang buruk. Pada bila-bila masa selama lima tahun itu, dia akan diusir oleh pemilik sebenarnya, yang akhirnya terjadi setelah Bank of America menangkap rancangannya. Bagaimana dengan afidavit $ 16 yang memilikinya? Ini hanya memberi perhatian kepada dunia mengenai tuntutannya dan memberikan tarikh permulaan untuk lima tahun berjalan; ia tidak menyampaikan tajuk.
Pelajaran dalam kisah Robinson kembali ke tujuan di mana doktrin kepemilikan buruk dikembangkan. Ini dimaksudkan sebagai cara untuk menyelesaikan pertikaian yang tulus mengenai harta yang disebabkan oleh masalah yang meluas dalam sejarah harta tanah seperti tinjauan yang salah dan tidak mencukupi, hak milik tanah yang kekurangan, atau perbuatan yang hilang atau cacat. Kekalahan buruk tidak pernah bertujuan untuk memberi penghargaan kepada penceroboh dan penghuni liar. Seperti yang dipelajari Ken Robinson, ini bukan model perniagaan yang baik untuk pelabur harta tanah.
Pemilikan tidak bertujuan untuk memberi penghargaan kepada penceroboh dan penyamun.