Pengenalan kepada amanah pelaburan harta tanah (reit) dan perkongsian terhad master (mlp)

Artikel ini memudahkan pemahaman REIT dan MLP.

Trent Szmolnik

Apa itu REIT?

A Real Estate Investment Trust, atau REIT, adalah syarikat yang membantu membiayai harta tanah dengan tujuan menghasilkan pendapatan. Beberapa REIT juga memiliki harta tanah harta tanah. REIT sangat serupa dengan reksadana dalam bagaimana mereka dimodelkan, kerana mereka menyediakan aliran pendapatan kepada para pelabur mereka dengan banyak kepelbagaian. REIT membayar hampir semua pendapatan yang mereka terima sebagai dividen kepada pemegang saham. Pemegang saham bertindak balas dengan membayar cukai pendapatan yang dilampirkan pada dividen tersebut.

REIT adalah cara yang hebat bagi orang untuk menambahkan harta tanah hartanah berskala besar ke portfolio mereka, dengan cara yang sama seperti mereka memasukkan wang mereka ke industri lain melalui pembelian saham. Apabila saham berprestasi baik pada suku tahun tertentu, pemegang saham memperoleh keuntungan melalui kenaikan harga saham dan / atau dividen. Perkara yang sama berlaku dengan REIT. JIKA pelaburan mereka menunjukkan prestasi yang baik pada tahun tertentu, pemegang saham mereka mendapat keuntungan.

REIT diperdagangkan di bursa saham utama dengan cara yang sama seperti saham biasa, tetapi ada juga beberapa REIT yang benar-benar peribadi dan tidak tersenarai. Apabila merujuk kepada REIT, kita biasanya bercakap mengenai REIT Ekuiti atau REIT Gadai janji. REIT Ekuiti direka untuk menjana pendapatan dengan mengumpulkan sewa harta tanah atau menjual harta tanah tersebut. REIT gadai janji menghasilkan wang dengan melabur dalam gadai janji atau sekuriti yang berkaitan dengan gadai janji. Gadai janji dihubungkan dengan harta komersial atau kediaman.

Dalam ekonomi hari ini, REIT memainkan peranan utama dalam ekonomi. Mereka dihubungkan dengan begitu banyak pertubuhan, seperti pangsapuri, hospital, industri, rumah jagaan, pusat membeli-belah, lokasi penyimpanan jangka panjang, perumahan untuk pelajar kolej dan banyak lagi. Kajian oleh syarikat perunding menunjukkan bahawa REIT memiliki hartanah di setiap negeri di Amerika Syarikat, bersama dengan lebih daripada 30 negara yang berlainan di seluruh dunia.

Tetapi bagaimana syarikat memenuhi syarat untuk diklasifikasikan sebagai REIT? Mereka mesti melabur sekurang-kurangnya 75 peratus daripada aset yang mereka miliki di harta tanah. Di samping itu, 75 peratus atau lebih dari pendapatan mereka mesti berasal dari sewa yang diperolehi atas harta tanah mereka, minat terhadap gadai janji yang mereka laburkan atau dari harta yang mereka jual.

REIT juga mesti membayar 90 peratus atau lebih dari pendapatan kena cukai mereka kepada pemegang saham mereka sebagai dividen. Mereka adalah entiti kena cukai yang diuruskan oleh lembaga pengarah atau lembaga pengawas. Mereka mesti mempunyai sekurang-kurangnya 100 pemegang saham, dan lima atau kurang pemegang saham mungkin tidak mempunyai lebih daripada 49 peratus saham di pasaran.

Apa itu MLP?

Masters Limited Partnership, atau MLP, adalah bentuk perkongsian terhad yang diperdagangkan di pasaran saham. Perkongsian Terhad Masters mempunyai jenis rakan kongsi: rakan kongsi terhad dan rakan umum. Rakan kongsi terhad bertanggungjawab untuk memberikan modal kepada MLP, sementara mereka juga menerima sebahagian daripada aliran tunai MLP sebagai pengagihan pendapatan. Sementara itu, rakan kongsi bertanggungjawab untuk menguruskan urusan MLP, sementara gaji mereka terikat dengan prestasi entiti selama bertugas.

Dari segi undang-undang, perkongsian didefinisikan sebagai MLP apabila perkongsian tersebut mendapat sekurang-kurangnya 90 peratus aliran tunai dari komoditi, sumber semula jadi atau usaha harta tanah. MLP adalah peluang pelaburan yang menarik bagi individu kerana mereka memberikan keuntungan cukai dari perkongsian terhad, dan juga memberi pelabur kecairan untuk membeli ke syarikat yang diperdagangkan secara terbuka. Manfaat cukai merujuk kepada hakikat bahawa syarikat tidak diharuskan membayar cukai atas wang yang mereka hasilkan, tetapi dividen yang diterima oleh pemegang unit dikenakan cukai.

Di Amerika Syarikat, MLP memainkan peranan besar dalam infrastruktur tenaga negara. MLP bertanggungjawab untuk pengangkutan, penyimpanan dan pemprosesan pelbagai hidrokarbon, seperti minyak, gas asli, cecair gas dan produk lain yang disempurnakan. Fikirkan MLP ini sebagai sistem lebuh raya nasional, di mana kereta membayar "tol" setiap kali mereka bergerak dari satu negeri ke negeri lain. MLP yang terlibat dengan infrastruktur tenaga menghasilkan pendapatan tetap melalui tol yang dibayar oleh syarikat yang perlu mengangkut hidrokarbon dari sumbernya kepada pelanggan.

Apa yang menarik adalah hakikat bahawa pendapatan yang dihasilkan oleh MLP tidak semestinya bergantung pada harga minyak atau gas asli pada suku atau tahun tertentu. Walaupun harga gas menjadi sangat rendah, tol komoditi tidak berubah - kerana tol berkaitan dengan jumlah yang dihantar. Manfaat lain untuk MLP yang berkaitan dengan tenaga adalah lindung nilai inflasi bawaan dalam kebanyakan kontrak tol. Tol yang dikenakan untuk mengangkut hidrokarbon meningkat setelah beberapa tahun, untuk mengatasi inflasi ekonomi negara.

Melabur dalam REIT's

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP adalah perkongsian terhad yang dibentuk oleh Cheniere Energy, Inc. Syarikat beroperasi melalui operasi pencairan dan regasifikasi di segmen terminal Sabine Pass LNG.

Risiko Melabur dalam REIT dan MLP

Walaupun kedua-dua REIT dan MLP berbeza dalam cara strukturnya, premis keduanya sangat serupa. Mereka membayar sebahagian besar kemenangan mereka kepada pemegang saham atau pelabur mereka. REITs diwajibkan secara sah untuk memberikan sekurang-kurangnya 90 persen dari pendapatan mereka kepada pemegang saham, yang bermaksud mereka ditinggalkan dengan sedikit ruang goyangan pada suku atau tahun tertentu. Apabila keadaan berjalan lancar, pelabur mungkin melihat dividen yang ketara. Tetapi jika REIT mengalami sihir yang tidak baik, ia boleh mengakibatkan kerosakan sepenuhnya. Dan REIT yang berkaitan dengan sekuriti gadai janji sering mengurangkan dividen yang mereka bayar apabila kadar faedah meningkat atau kadar lalai gadai janji naik.

Pelaburan REIT selalu berisiko apabila pasaran harta tanah menghadapi kemerosotan. Penting bagi para pelabur untuk memasukkan wang mereka di REIT untuk memahami bagaimana pasaran harta tanah negara berkembang. Semasa melabur dalam MLP, penting bagi pelabur untuk melihat melebihi dividen yang tinggi. Umumnya disarankan untuk mencari MLP yang mempunyai sejarah panjang yang mempunyai cukup wang tunai. MLP ini kemungkinan besar tidak akan hancur.

Walaupun dengan REIT, adalah idea yang baik untuk melihat sejarah pembayaran dividen, kerana lebih penting daripada satu atau dua tahun hasil dividen 15 atau 16 peratus. Kadang kala dengan REIT membayar hasil dividen tujuh atau lapan peratus selama sepuluh tahun berturut-turut adalah cara yang tepat, kerana mereka mempunyai rekod prestasi yang berjaya.

Carta harga Realty Income Corporation (O).

Kebaikan REIT

Terdapat beberapa sebab utama mengapa pelabur mungkin mahu memasukkan wang mereka ke dalam REIT. Kepelbagaian adalah bonus besar, kerana REIT sering menunjukkan sedikit korelasi dengan prestasi pasaran saham. Dan dividen yang dibayar oleh REIT sangat besar, jika dibandingkan dengan dividen yang dibayar oleh stok tradisional. Mereka juga sangat mudah untuk membeli dan menjual, yang menarik bagi pelabur yang mungkin hanya ingin memiliki REIT untuk jangka masa yang pendek.

Analisis statistik telah menunjukkan bahawa banyak REIT yang tersenarai di bursa saham mengatasi S&P, Dow Jones dan NASDAQ. Mereka juga sangat telus, kerana mereka mesti mengikuti syarat peraturan yang sama dengan syarikat perdagangan lain yang lain. Pelaporan kewangan mereka juga serupa dengan syarikat yang meletakkan sahamnya di pasaran.

Faedah MLP

Sebilangan besar MLP menawarkan hasil dari enam hingga tujuh peratus, sementara mereka juga menghasilkan aliran tunai yang stabil dan konsisten setiap tahun. Pengagihan tunai yang diberikan oleh MLP agak mudah diramalkan, yang bagus untuk pelabur yang mencari kestabilan. Oleh kerana MLP tidak dibebani dengan membayar cukai, mereka mempunyai kos modal yang jauh lebih rendah daripada kebanyakan syarikat lain. MLP dapat menjalankan usaha yang tidak difikirkan layak oleh entiti kena cukai.

Keuntungan modal adalah salah satu faedah terbesar bagi syarikat untuk beralih ke struktur MLP. Daripada menghadapi cukai berganda, yang biasa dilakukan oleh syarikat, MLPS hanya dikenakan cukai apabila pengedaran diterima.

Akibat Cukai — MLP

MLP dikenakan cukai atas pengembalian modal, sementara pelabur mesti berurusan dengan borang cukai K-1 ketika mereka memiliki MLP. Ini adalah kaedah penyediaan cukai yang rumit, tetapi terdapat banyak akauntan atau borang cukai dalam talian yang dapat membantu menjadikan proses ini sedikit kurang mencabar.

Satu lagi negatif mengenai MLP adalah bahawa mereka tidak sesuai dengan IRA kerana UBTI, atau pendapatan bercukai perniagaan yang tidak berkaitan. MLP sering menjana pendapatan jenis ini melalui operasi mereka. Sekiranya pegangan yang anda miliki cukup besar sehingga menghasilkan bil cukai UBTI lebih dari $ 1,000, anda mungkin perlu membayar cukai ke atas UBTI, walaupun MLP dimasukkan ke dalam akaun tertunda cukai anda.

Tetapi MLP juga mempunyai banyak faedah cukai. Biarkan kami membeli unit bernilai $ 100,000 dalam MLP. Pada tahun pertama, anda diberi $ 6,000 dalam pengagihan suku tahun. Apabila tahun berakhir, anda mengetahui pengagihan ini berjumlah $ 6,000 pendapatan dan susut nilai $ 5,000. Anda akan mengurangkan $ 5,000 dari $ 6,000 untuk mendapatkan jumlah yang akan anda bayar cukai - $ 1,000. Walaupun anda berada dalam kurungan cukai yang sangat tinggi yang mengenakan cukai 50 peratus, anda hanya akan membayar cukai $ 500 pada pendapatan $ 6,000.

Akibat cukai MLP lebih baik difahami dengan melihat pulangan modal dan kos. Pulangan modal adalah pembayaran sekuriti, seperti REIT atau MLPS, yang dibuat kepada pelabur dari dana yang tidak diperoleh dari pendapatan bersih mereka. Asas kos merujuk kepada harga asal aset untuk tujuan cukai, disesuaikan dengan sebarang dividen atau pengagihan. Kadang-kadang disebut asas cukai. Semasa membayar cukai, pelabur dapat menentukan keuntungan modal mereka, yang merujuk kepada perbezaan antara asas kos dan nilai pasaran semasa aset.

Dengan MLP, anda tidak perlu langsung membayar cukai atas pegangan anda - sebaliknya anda boleh memotongnya dari asas kos. Tetapi jika anda menjual unit MLP, anda harus membayar cukai ke atas unit yang dijual. Oleh itu, berpegang pada MLP untuk jangka panjang masuk akal bagi banyak pelabur, kerana mereka dapat menunggu asas kos mereka mencapai $ 0, yang bermaksud cukai mereka ditangguhkan secara kekal.

Akibat Cukai — REIT

Walaupun prospek REIT tidak dikenakan cukai ke atas keuntungan mereka menarik bagi pelabur, mereka harus ingat bahawa cukai pendapatan dikenakan atas dividen yang mereka terima. Sebagai tambahan, REIT harus berurusan dengan cukai harta tanah atas pelbagai pegangan mereka. Bagi sebilangan REIT, cukai harta tanah dapat menampung sebanyak 25 peratus perbelanjaan operasi.

Dividen yang dibayar oleh REIT dikenakan sebagai pendapatan biasa kepada pemegang unit. Tetapi ada kes di mana dividen dianggap dividen yang layak, yang mengakibatkan cukai keuntungan modal. Sebilangan besar pemegang saham REIT hanya akan membayar kadar cukai marginal teratas atas dividen mereka. Sebenarnya, sebilangan dividen yang dibayar oleh REIT mungkin memenuhi syarat sebagai pengembalian modal yang tidak dapat dibebankan, yang menolak cukai ke atas unit-unit tersebut sehingga dijual oleh pemiliknya. Pembayaran yang tidak dapat dibebankan ini akhirnya mengurangkan asas kos bagi pemegang unit.

Melabur dalam MLP

Terdapat banyak cara untuk pelabur memasukkan wang mereka ke dalam MLP. Salah satu cara tersebut adalah melalui ETF, atau Exchange-Traded Fund, MLP. Dana yang diperdagangkan pertukaran adalah sekuriti yang boleh dipasarkan yang mengesan indeks, seperti komoditi, bon, atau dana indeks. Berbeza dengan dana bersama, ETF berdagang di bursa saham.

ETF MLP adalah cara terbaik bagi pelabur untuk mengambil beberapa risiko perniagaan yang berkaitan dengan membeli MLPS tunggal, dan juga memberi mereka faedah cukai yang berkaitan dengan dana yang diperdagangkan. Tetapi MLP ETF seringkali cukup mahal, yang merupakan sesuatu yang mesti diperhatikan oleh pelabur.

Sekiranya pelabur tidak mahu mengambil risiko terhadap ETF MLP, mereka juga boleh mempertimbangkan dana bersama yang memegang MLP. Reksa dana yang melaburkan wang mereka dalam MLP akan membolehkan pelabur menangguhkan pembayaran cukai mereka atas pendapatan yang diedarkan sehingga pelaburan tersebut dijual. Keuntungan ini memenuhi syarat sebagai keuntungan jangka panjang, yang menghasilkan kadar cukai yang lebih rendah daripada keuntungan modal jangka pendek.

Reksa dana juga merupakan pilihan yang bagus kerana sifatnya yang diuruskan. Mempunyai pengurus dana bersama memilih MLP untuk dimasukkan ke dalam dana boleh membuat perbezaan besar untuk mengurangkan risiko aset ini. Terlalu banyak pelabur berpendapat bahawa semua MLP dibuat sama. Walaupun pelabur harus membayar kos penyelenggaraan untuk faedah ini, ada baiknya mempertimbangkan kenaikannya.

Penafian

Artikel ini hanya untuk maklumat dan pendidikan. Ini bukan sokongan saham tertentu untuk dana. Rujuk broker saham atau penasihat kewangan anda sebelum membeli dan menjual stok.