Isi kandungan:
Pulangan cash-on-cash (CoC) memberikan kaedah cepat dan mudah bagi pelabur harta tanah untuk membandingkan keuntungan harta tanah pelaburan harta tanah yang serupa, atau untuk mengukurnya berbanding peluang pelaburan lain (bukan harta tanah).
Baiklah, tetapi dengan itu, harus diperhatikan bahawa tunai-tunai bukanlah alat yang sangat ampuh untuk mengukur keuntungan harta tanah sewa, dan pada masa ini kurang mendapat perhatian dalam analisis pelaburan harta tanah daripada yang diterima sejak beberapa tahun lalu.
Satu kekurangan terletak pada kenyataan bahawa pengembalian wang tunai tidak mengambil kira nilai masa wang (iaitu, idea bahawa satu dolar hari ini bernilai lebih daripada satu dolar di masa depan). Pulangan tunai ke tunai mesti dihadkan hanya untuk mengukur aliran tunai tahun pertama harta tanah kediaman, dan bukan aliran tunai tahun depannya.
Walau bagaimanapun, tunai-tunai tetap menawarkan keuntungan yang sah kepada pelabur harta tanah berpengalaman dan permulaan. Oleh itu mari kita menggali.
Kaedah
Secara praktiknya, pulangan tunai atas tunai mengukur nisbah antara jangkaan aliran tunai harta tanah sewa pada tahun pertama dengan jumlah pelaburan tunai awal yang dibuat oleh pelabur harta tanah untuk membeli harta tanah sewa. Oleh itu, cash-on-cash selalu dinyatakan sebagai peratusan.
Definisi
Oleh kerana "aliran tunai tahun pertama" harta tanah dan "pelaburan awal" kedua-duanya sangat penting untuk pengiraan CoC, nampaknya perlu dijelaskan.
- "Aliran tunai tahun pertama" (atau aliran tunai tahunan) adalah jumlah wang yang diharapkan dapat dihasilkan oleh harta tanah pada tahun pertama operasi.
- "Pelaburan awal" (kadang-kadang disebut jumlah pelaburan) adalah jumlah keseluruhan wang tunai yang dilaburkan termasuk wang pendahuluan, mata pinjaman, dan kos perolehan (wang escrow dan hak milik, penilaian, dan kos pemeriksaan)
Pengiraan
Rumusannya adalah:
Aliran Tunai Tahunan / Jumlah Pelaburan = Pulangan Tunai Tunai
Untuk menunjukkan cara membuat pengiraan, mari pertimbangkan satu contoh.
Andaikan anda berminat untuk membeli bangunan pangsapuri dengan andaian berikut dan ingin menentukan berapa kadar pulangan tunai atas tunai dari pelaburan tersebut.
- 6 unit keseluruhan
- Kos pemerolehan: $ 5,000
- Sewa: $ 1,000 setiap bulan
- Elaun kekosongan: 5%
- Pendapatan lain: $ 720 setiap tahun
- Perbelanjaan mengurus: $ 27,781 setiap tahun
- Rizab penggantian: $ 1,800 setiap tahun
- Gadai janji: $ 350,000,
- Mata pinjaman: $ 3,500,
- Pembayaran tahunan: $ 25,181
Baiklah, sekarang mari kita gunakan data tersebut untuk menentukan "aliran tunai tahunan" dan "jumlah Pelaburan" yang diperlukan untuk mengira kadar pulangan tunai-atas-tunai.
Aliran Tunai Tahunan
- Pendapatan Berjadual Kasar ((6 unit x $ 1,000) x 12): = $ 72,000
- Pendapatan Operasi Kasar (GSI - kekosongan + pendapatan lain): $ 72,000 - 3,600 + 720 = $ 69,120
- Pendapatan Operasi Bersih (GOI - perbelanjaan operasi): $ 69,120 - 27,781 = $ 41,331
- Aliran Tunai Tahunan = (pendapatan operasi bersih - rizab penggantian - perkhidmatan hutang)
- Hasil: $ 41,331 - 1,800 - 25,181 = $ 14,350
Jumlah Pelaburan
- Jumlah Pelaburan = (pendahuluan + kos perolehan + mata pinjaman)
- Hasil: $ 150,000 + 5,000 + 3,500 = $ 158,500
Pengiraan
Aliran Tunai Tahunan / Jumlah Pelaburan = Pulangan Tunai Tunai
$ 14,350 / $ 158,500 = 9,05%
Setelah anda mengetahui bahawa pelaburan harta tanah khusus ini menghasilkan pulangan tunai-tunai-tunai 9.05%, anda dapat membandingkannya dengan harta tanah pelaburan serupa yang lain, atau pelaburan alternatif seperti kadar T-Bill, dan memutuskan sama ada mahu meneruskan atau tidak pembelian.
Contoh (CoC dalam laporan)
Contoh (pengiraan CoC)
© 2008 James Kobzeff