Melabur harta tanah kediaman dan komersial 101

Melabur Harta Tanah

Pelaburan harta tanah nampaknya menakutkan bagi mereka yang belum tahu. Pertama dan satu-satunya usaha untuk memiliki harta tanah yang akan dibuat oleh kebanyakan orang Amerika adalah dengan membeli rumah - dan itu cukup mencabar tanpa menambahkan komplikasi dalam campuran! Lagipun, siapa yang di benak mereka yang betul akan mendaftar lebih banyak cara pembayaran gadai janji, yuran insurans, dan kos penyelenggaraan?

Sebagai jawapan, anda hanya perlu melihat kadar penghargaan bersejarah yang dilihat pada pelaburan pasaran harta tanah (sekitar 9% per tahun dalam tempoh tiga puluh lima tahun yang lalu). ¹ Ini masuk akal kerana pekerjaan diciptakan ketika ekonomi berkembang. Pertimbangkan bahawa penduduk AS duduk di sekitar lima juta jiwa dua ratus tahun yang lalu. Satu abad yang lalu, terdapat (kira-kira) tujuh puluh lima juta orang yang tinggal di negara kita. Hari ini, jumlah itu lebih daripada empat kali ganda, dan lebih daripada tiga ratus juta orang sekarang memanggil AS sebagai rumah - dan anda mungkin dengan aman menganggap bahawa kebanyakan orang itu memerlukan dua perkara pada satu ketika: tempat bekerja dan tempat untuk hidup! ^2,3 Secara kebetulan, kedua-dua perkara itu memerlukan harta tanah.

Secara umum, penciptaan kediaman dan pekerjaan baru yang berterusan di negara kita memerlukan kita memperoleh dari bekalan tanah yang terbatas yang kita dapat akses. Apabila jumlah (penawaran) tanah ini berkurang, walaupun keperluan untuknya bertambah (permintaan), harga meningkat lebih tinggi dan lebih tinggi. Ingat ketika anda kembali ke sekolah rendah, belajar tentang pengembangan Great Westward pada tahun 1800-an? Pada masa itu, Kerajaan Persekutuan secara harfiah memberikan tanah kepada warganegara yang setuju untuk tinggal dan mengusahakan tanah tersebut sebagai pertukaran. Mereka mampu menjadi sangat murah hati kerana bekalan tanah pada waktu itu sangat melebihi permintaannya.

Perkara itu tidak lagi berlaku - dan seperti sumber daya yang terbatas - harga akan terus meningkat seiring dengan bertambahnya populasi manusia, yang mendorong penggunaan bekalan tanah tetap kita yang tetap. Oleh itu, individu yang bijak akan melihat harta tanah sebagai pelaburan yang baik. Walau bagaimanapun, ini tidak bermaksud bahawa pasaran harta tanah kebal terhadap naik turunnya pasaran kewangan. Jauh dari itu! Sebenarnya, kebanyakan orang yang tidak mendapat kejayaan dalam pelaburan harta tanah adalah mereka yang bertindak balas terhadap turun naik jangka pendek, dan berusaha untuk menyesuaikan pegangan mereka dengan sewajarnya.

Untuk merealisasikan sepenuhnya potensi peningkatan pelaburan harta tanah, biasanya diperlukan untuk membeli dan memegang harta tanah selama bertahun-tahun - bahkan sehingga bersara, dan seterusnya - untuk mengatasi kerugian jangka pendek dan memanfaatkan penghargaan jangka panjang. Selanjutnya, walaupun secara teorinya benar bahawa semua harga tanah akan terus meningkat seiring dengan bertambahnya populasi, ini mungkin memerlukan beberapa saat dalam beberapa kes.

Oleh itu, tidak cukup hanya membeli sebidang harta tanah lama, kemudian duduk dan perhatikan harta benda anda yang bernilai. Anda perlu menggunakan kaedah yang telah dicuba dan benar untuk menilai nilai harta tanah sebelum membeli, untuk memaksimumkan peluang anda untuk melihat kenaikan nilai pada kadar yang lebih cepat daripada harta tanah lain (secara relatif). Ini termasuk: analisis pasaran harta tanah tempatan dan ekonomi, pemeriksaan menyeluruh dan penilaian untuk setiap harta tanah yang anda pertimbangkan dengan serius, dan pengiraan yang realistik untuk jangkaan aliran pendapatan berbanding perbelanjaan keluar.

Semua pertimbangan dan banyak lagi akan dibahas dalam tutorial berbilang bahagian ini: Pelaburan Harta Tanah Kediaman dan Komersial 101! Dalam ansuran ini, saya akan menjelaskan kebaikan dan keburukan membeli harta tanah untuk menambah kekayaan anda. Kemudian, kita akan membincangkan beberapa kaedah pelaburan harta tanah yang lebih tidak langsung, bagi mereka yang hanya ingin mendapatkan pulangan yang dinikmati oleh pasaran dari masa ke masa, tetapi yang tidak mempunyai keinginan untuk menangani kerumitan yang berlaku. -dengan tangan sebagai tuan tanah.

Dalam ansuran kedua, Cara Melabur dalam Harta Tanah Secara Langsung , saya akan memberikan gambaran terperinci mengenai apa yang berkaitan dengan pelaburan dalam tiga jenis harta tanah utama: harta tanah kediaman, harta tanah komersial, dan tanah yang belum dibangunkan. Dalam Bahagian 3, Penilaian Harta Tanah dan Analisis Aliran Tunai , kami akan menangani prinsip-prinsip yang perlu anda fahami untuk mencari kawasan yang diinginkan untuk

aktiviti pelaburan harta tanah anda, bagaimana melakukan penilaian yang tepat, dan langkah demi langkah kaedah untuk menentukan aliran tunai (iaitu pendapatan sewa ditolak perbelanjaan).

Bahagian 4 dari siri ini, Merundingkan Tawaran dan Mengelakkan Penipuan dalam Pelaburan Harta Tanah , akan memberi anda gambaran mengenai perkara-perkara yang lebih baik untuk menutup urus niaga (kos) harta tanah dengan cekap, dan juga petunjuk utama mengenai beberapa pelaburan harta tanah yang mengerikan untuk dielakkan sama sekali kos. Setelah membaca ansuran ini, anda akan bersedia untuk mengenal pasti beberapa "perangkap lemon" biasa dari dunia harta tanah, serta taktik popular yang digunakan oleh pembeli dan penjual yang tidak beretika.

Jadi, tanpa basa-basi lagi, saya memberikan anda Pelaburan Harta Tanah Kediaman dan Komersial 101!

Pelaburan Harta Tanah Kediaman dan Komersial 101

Apa kesamaan bandar-bandar besar seperti New York, Los Angeles dan San Francisco? Sebagai permulaan, harga harta tanah di semua metropolis yang berkembang adalah yang paling tinggi! Ini kerana bekalan tanah yang dapat dikembangkan jarang didapati jika diukur dengan permintaan yang besar untuknya. Oleh itu, kedua-dua harta tanah kediaman dan komersial cenderung dijual dengan harga premium.

Sebaliknya, harga harta tanah di sebahagian besar Amerika Tengah atau Selatan jauh lebih rendah kerana terdapat bekalan tanah yang lebih besar untuk dibina (iaitu, fikirkan "ruang terbuka luas"). Itu bukan untuk menunjukkan bahawa anda tidak dapat melihat kadar penghargaan yang baik terhadap pelaburan harta tanah yang dibuat di kawasan luar bandar seperti itu - hanya kerana anda harus menilai jangkaan anda dengan sewajarnya. Sebagai contoh, jika anda menentukan bahawa keadaan

ekonomi tempatan di Mid-Sized Town A — sebuah dusun kecil yang selesa yang meringkuk di suatu tempat di Heartland Amerika — sihat dan bersedia untuk berkembang, maka anda berhak untuk mengharapkan harta pelaburan (diteliti dengan baik dan kukuh dari segi kewangan) di kawasan itu. baik dari masa ke masa. Ia mungkin tidak memberikan jenis premium yang anda harapkan dari rumah bandar Manhattan sepanjang hayat anda, tetapi ini tidak kurang pentingnya daripada penghargaan sepenuhnya terhadap pelaburan asal anda.

Kemajuan, industri, dan produktiviti semuanya mempunyai pengaruh positif terhadap harga harta tanah, dan peluang banyak (di banyak bidang) bagi pelabur pintar yang ingin melihat wang mereka bertambah. Selagi anda mempunyai pemahaman tentang bagaimana menganalisis dan memilih hartanah pelaburan, kemungkinan anda akan dapat mencari harta tanah yang bernilai di kawasan am anda. Dan walaupun tidak — contohnya, jika anda tinggal di kawasan yang mengalami kemerosotan ekonomi — anda masih boleh melabur dalam harta tanah secara tidak langsung dengan menggunakan REIT, dan REIT dana bersama (dibincangkan kemudian)

Kelebihan Melabur dalam Harta Tanah:

1. Penghargaan Harta & Pendapatan Sewa

Terdapat dua cara di mana pelabur harta tanah menghasilkan wang dari harta tanah mereka: penghargaan dari masa ke masa dan / atau pendapatan sewa dari penyewa. Lebih-lebih lagi, tidak seperti sekuriti kewangan lain (tidak bersara) seperti saham dan bon, kenaikan harta tanah ditangguhkan cukai sehingga pada masa pelabur memilih untuk menjual. Bayaran cukai masih dapat dielakkan walaupun pada masa itu, sekiranya keuntungan dari penjualan harta tanah sewa digunakan untuk membeli harta sewa lain. Ini dikenali sebagai pertukaran Starker, atau pertukaran Bahagian 1031 IRS .

Nasib baik, walaupun para pelabur memutuskan untuk tidak mengalihkan keuntungan dari penjualan harta tanah sewa, cukai ke atas keuntungan tersebut adalah terhad kepada lima belas peratus paling banyak — jika harta tanah tersebut dipegang sekurang-kurangnya satu tahun. Keuntungan tersebut diklasifikasikan sebagai keuntungan modal jangka panjang, dan dikenakan cukai pada kadar yang jauh lebih rendah daripada keuntungan modal jangka pendek, yang dapat dikenakan cukai setinggi empat puluh persen. (Ya!)

Walau bagaimanapun, terdapat penangkapan, dan ini terletak pada cara IRS mengklasifikasikan keuntungan yang diperoleh daripada penjualan harta tanah sewa (bukan rollover). Maksudnya, pemerintah tidak menghitung keuntungan dari penjualan harta tanah sewa hanya sebagai harga jualan ditolak harga beli. Sebaliknya, susut nilai (iaitu, pengurangan nilai harta tanah dengan berlalunya masa, terutamanya disebabkan oleh kehausan) yang

dituntut oleh pelabur mengenai penyata cukai mereka - untuk setiap tahun bahawa harta itu dimiliki - ditolak dari harga pembelian asal, dan nombor ini kemudian digunakan untuk menentukan jumlah keuntungan dari penjualan.

Sebagai contoh, katakan anda merancang untuk menjual harta tanah sewa yang anda beli lima tahun lalu dengan harga $ 100,000. Untuk setiap tahun pemilikan, anda menuntut susut nilai $ 3,000 pada penyata cukai anda, dengan jumlah keseluruhan $ 15,000. Sekarang, bayangkan bahawa harta tanah anda telah meningkat pada kadar sepuluh peratus setahun selama lima tahun yang sama, sehingga jumlah pelaburan anda telah meningkat menjadi $ 110,000.

Pada pandangan pertama, nampaknya keuntungan dikenakan cukai anda adalah $ 10,000 ($ 110,000 - $ 100,000 = $ 10,000) - tetapi IRS tidak melihatnya seperti itu! Pada pandangan mereka, jumlah keuntungan anda akan merangkumi susut nilai $ 15,000 yang anda tuntut pada penyata cukai anda. Oleh itu, anda berhutang dengan keuntungan mereka sebanyak $ 25,000, walaupun anda hanya memperoleh $ 10,000 semasa penjualan ($ 100,000 - $ 15,000 = $ 85,000,

dan $ 110,000 - $ 85,000 = $ 25,000). Hanya untuk membawa pulang: lima belas peratus daripada $ 10,000 adalah $ 1,500; sedangkan, lima belas peratus dari $ 25,000 adalah $ 3,750 — lebih dari dua kali ganda dari jumlah asal!

Sudah tentu, gambaran ini tidak mengambil kira keuntungan yang diperoleh daripada pendapatan sewa ditolak perbelanjaan dalam tempoh lima tahun itu. Ini dikenali sebagai "aliran tunai," dan merupakan penentu utama dalam memastikan harta tanah sewa akan menjadi pelaburan yang bernilai atau tidak. Biasanya, aliran tunai kecil pada tahun-tahun awal pemilikan harta tanah - melainkan jika pembayaran muka yang besar dibuat (pada gadai janji) pada awalnya - kerana keuntungan operasi bulanan ditingkatkan oleh kos gadai janji, cukai harta tanah, insurans dan kos penyelenggaraan.

(Catatan: Aliran tunai - pendapatan sewa melebihi perbelanjaan (contohnya gadai janji, cukai harta tanah, insurans, penyelenggaraan) untuk harta tanah - diperlakukan lebih lengkap dalam Bahagian 3 tutorial ini.)

Dalam senario terbaik, pelabur akan menaikkan kadar sewa harta tanah mereka lebih cepat daripada kenaikan perbelanjaan mereka, sehingga menjana keuntungan tetap. Walau bagaimanapun, ini tidak mungkin berlaku pada masa pertumbuhan ekonomi yang perlahan - atau lebih buruk lagi, kemelesetan ekonomi. Dalam kes sedemikian, harga sewa mungkin turun!

Pertukaran Starker

Starker Exchanges tidak mesra DIY. Pihak ketiga biasanya diperlukan untuk mengawasi proses tersebut, dan keuntungan dari penjualan harta tanah sewa anda masuk ke dalam akaun escrow. Selanjutnya, anda mesti mengenal pasti harta pengganti dalam masa empat puluh lima hari, dan menyelesaikan pembelian baru dalam masa enam bulan. Sebilangan besar orang memilih untuk menyewa penasihat cukai / peguam untuk membantu mereka dalam pembelian rollover ini, untuk memastikan semua "i" mereka dihiasi, dan "t" dilintasi!

2. Leverage

Dengan harta tanah, anda biasanya boleh meminjam lapan puluh peratus atau lebih (nilai) pelaburan anda, dengan itu mengawal aset yang jauh lebih besar dengan sebahagian kecil kos. Sebagai contoh, ingat bahawa harta hipotesis $ 100,000 yang anda "beli" di bahagian sebelumnya? Kemungkinan anda tidak membayangkan diri anda

memasuki bank dengan beg bimbit yang penuh dengan wang tunai untuk membeli tempat itu. (Saya yakin anda sekarang , bukan?) Sebaliknya, jika anda seperti kebanyakan orang, anda perlu mendapatkan gadai janji untuk membayar pelaburan anda.

Archimedes: "Beri saya pengaruh yang cukup… dan saya akan menggerakkan dunia !!"

Secara tradisinya, ini bermaksud menghubungi penyedia gadai janji dengan (sekurang-kurangnya) wang pendahuluan dua puluh peratus — atau $ 20,000 untuk contoh ini — dan meminta pemberi pinjaman membiayai baki hutang anda. Dengan cara ini, anda dapat menguasai aset sebenar $ 100,000 dengan hanya seperlima dari harga pembelian. Sekiranya nilai harta tanah anda meningkat dari masa ke masa, seperti yang anda harapkan, maka anda berpeluang menjana wang dari pelaburan asal anda selain wang yang anda pinjam.

Sebagai contoh, katakan bahawa setelah memegang harta tanah tersebut selama beberapa tahun, nilai harta tanah meningkat menjadi $ 120,000. Sekiranya anda memilih untuk menjual pada ketika ini, anda akan membuat pulangan seratus peratus daripada pelaburan asal anda sebanyak $ 20,000 (wang pendahuluan yang anda buat untuk gadai janji anda), setelah membayar pinjaman anda baki hutang yang belum dijelaskan ($ 120,000 - $ 80,000 = $ 40,000). Sudah tentu, contoh yang dipermudahkan ini menganggap bahawa harta benda anda wujud dalam keadaan aneh semasa tahun-tahun pemilikan anda, dan anda tidak membayar lebih kepada gadai janji anda, atau mengalami aliran tunai positif (atau negatif) dari pendapatan sewa. Juga, diasumsikan bahawa dalam dunia bizarro, IRS memberi orang cukai percuma, dan kos transaksi yang berkaitan dengan pembelian dan penjualan harta tanah tidak ada!

3. Pelaburan Jangka Panjang

Salah satu faedah melabur untuk jangka panjang adalah pengurangan beban cukai yang ditanggung dengan memegang sekuriti dan aset selama ini. Seperti yang dibincangkan di bahagian sebelumnya, cukai penjualan harta tanah dapat mengambil sebahagian besar dari pendapatan anda. Juga, kos urus niaga dan yuran lain-lain yang berkaitan dengan pembelian dan penjualan harta tanah adalah membebankan, dan mungkin menelan belanja sebanyak lima belas

persen (atau lebih) dari jumlah nilai aset harta tanah.

Di sektor kewangan, ada bisnis besar dalam melaporkan setiap gerakan yang dibuat oleh Pasaran, dan penganalisis semu yang ditaja oleh rangkaian dengan ungkapan kasar "menasihati" para pelabur untuk memperjuangkan pegangan mereka dalam usaha panik untuk membeli rendah dan menjual tinggi. Tetapi sama seperti pelaburan harta tanah, pembelian dan penjualan yang kerap menjadi pulangan pelabur dalam bentuk cukai keuntungan modal jangka pendek, belum lagi komisen broker dan pelbagai yuran perdagangan. Banyak orang yang memasukkan wang mereka ke dalam sekuriti kewangan dan harta tanah gagal mengambil pertimbangan ini, dan akhirnya kehilangan penghargaan jangka panjang yang dinikmati oleh pasaran dari masa ke masa (rata-rata 7% -10% setahun, secara sejarah), sambil memberi makan mesin komisen yang terdiri daripada nasihat pelaburan buruk yang menyelubungi masyarakat kita.

Namun, walaupun harga pasaran harta tanah terus berubah seperti harga pasaran saham, tidak ada saluran rangkaian, penerbitan, e-mel, dan amaran teks yang ditujukan untuk melaporkan perubahan tersebut. "Di luar pandangan, di luar fikiran," seperti kata pepatah, dan pelabur harta tanah diberi ketenangan fikiran yang relatif yang datang dengan mengabaikan tipuan jangka pendek yang halus - dan, terus terang, tidak penting - harga pasaran, dalam memihak kepada pertumbuhan jangka panjang. Lebih-lebih lagi, tidak seperti saham atau bon yang dapat diperdagangkan seketika, kerumitan yang terlibat dengan penyediaan harta tanah untuk dijual sedang berusaha (belum lagi memakan masa), dan bertindak sebagai penghalang tambahan untuk penjualan impulsif.

Sebagai contoh, bayangkan senario seperti di atas, sekarang dunia bizarro merangkumi saluran televisyen rangkaian yang melaporkan mengenai turun naik pasaran harta tanah yang kedua: Real Estate Watch! Lebih-lebih lagi, kemerosotan baru-baru ini menyebabkan nilai harta tanah anda jatuh kepada $ 80,000, dan anda melihat bahawa secara teknikal anda telah menjatuhkan kerugian seratus peratus dari pelaburan asal anda (wang

pendahuluan $ 20,000 anda) Dalam keadaan panik, anda memilih untuk menjual sebelum keadaan menjadi "lebih teruk", dan akhirnya mengorbankan aset sebenar anda. Ini mengakibatkan anda perlu membayar penjualan untuk menampung kos transaksi dan kos penutupan!

Beberapa bulan kemudian, setelah berlaku di Real Estate Watch! semasa melayari saluran, anda perhatikan bahawa pasaran telah pulih. Nilai harta bekas anda telah kembali ke tempat sebelum kejatuhan! Dengan kemarahan yang membabi buta, anda melemparkan alat kawalan jauh TV di skrin rata anda, menghancurkannya. Kemudian, sebagai penghinaan tambahan, anda ingat bahawa anda tidak mempunyai wang untuk membeli televisyen gantian — setelah mandi di harta tanah anda.

Pasar Menentang

Satu kelebihan pelaburan harta tanah ialah nilai harta tanah tidak selari dengan pasaran saham dan / atau jenis aset lain yang mungkin anda pegang. Ini bermanfaat, kerana portfolio pelaburan yang pelbagai dapat membantu anda melindungi kerugian anda sekiranya satu atau lebih sektor pasaran mengalami kemerosotan ekonomi.

4. Menambah Nilai untuk Harta Anda

Apabila anda melabur dalam syarikat dengan membeli saham dan bon - sama ada secara langsung, atau tidak langsung melalui dana bersama - tidak banyak yang perlu dilakukan selepas itu kecuali duduk dan menonton sekuriti anda (semoga) dihargai. Pengecualian adalah sekiranya anda memiliki banyak stok dalam satu syarikat tertentu, yang akan memberi anda lebih banyak hak dalam operasi syarikat tersebut. Tetapi anda tidak semestinya berada dalam posisi untuk membeli saham pengendali di Microsoft untuk mengambil peranan yang lebih aktif dalam pelaburan anda.

Pelabur harta tanah yang bijak sering dapat mengenal pasti harta tanah dengan kekurangan yang cetek, dan kemudian membelinya dengan potongan harga dengan menggunakan kemahiran berunding yang bijak. Ini sangat menarik bagi orang-orang yang menyukai idea untuk menggulung lengan baju mereka dan melakukan kerja pelaburan mereka, untuk meningkatkan nilai pasaran. Hartanah yang memerlukan lapisan cat baru, perhatian landskap, atau hanya

pembersihan yang baik di pasaran harta tanah, hanya menunggu pelabur dengan kerangka pemikiran yang betul untuk menggunakan sedikit TLC!

Sebilangan pelabur yang mempunyai bakat untuk memperbaiki kediaman menjadikannya lebih jauh daripada itu, dan dengan sengaja mencari harta tanah yang usang atau bermasalah untuk dibeli, dengan tujuan hanya memperbaikinya agar dapat dipasarkan kembali. Amalan ini, yang

dikenali sebagai "membalik", dapat menguntungkan jika didekati dengan betul. Walau bagaimanapun, jangan membuat kesilapan melompat ke ceruk ini tanpa pemahaman yang tepat mengenai petunjuk ekonomi yang mempengaruhi harga di pasaran perumahan (dibincangkan dengan lebih terperinci

kemudian), cukai keuntungan modal jangka pendek (dibincangkan sebelumnya) dan kos transaksi yang berkaitan dengan penjualan harta tanah, dan juga anggaran yang realistik berapa banyak

pembaikan akan membebankan anda. Jika tidak, anda akhirnya dapat mencurahkan darah, keringat, dan air mata ke dalam lubang wang yang tidak berpeluang memperoleh pulangan yang lumayan!

Selipar

Pelabur harta tanah yang membeli harta tanah yang memerlukan renovasi besar-besaran, dengan tujuan untuk melakukan pengubahsuaian tersebut untuk menjual semula harta tanah untuk mendapatkan keuntungan, dikenali sebagai "sandal".

5. Pembekalan Tanah Terhad

Anda mungkin biasa dengan petikan ikonik Mark Twain mengenai harta tanah:

Kemungkinannya adalah bahawa anda tidak pernah memikirkannya dengan banyak, tetapi anggap bahawa Mr Twain hidup pada separuh kedua abad kesembilan belas, ketika populasi dunia sekitar 1.6 bilion. Untuk meletakkannya dalam perspektif, pada tahun 2014 jumlah populasi manusia di dunia lebih dari 7 bilion. Oleh itu, diperlukan lebih dari dua ratus ribu tahun untuk populasi mencapai satu bilion, dan dalam sedikit lebih dari satu abad kita telah melampaui jumlah itu enam kali ganda!

Tanah adalah satu perkara yang selalu diperlukan oleh orang, dan melarang penjajahan Marikh atau Bulan, kita hampir terjebak dengan jumlah yang selalu kita miliki. Pasangan yang membuat penawaran tetap dengan permintaan yang meningkat pesat, dan tidak sukar untuk melihat harta tanah sebagai pelaburan yang menarik. Selanjutnya, orang cenderung untuk tinggal berdekatan antara satu sama lain, dan berdekatan dengan infrastruktur pengangkutan yang kuat termasuk jalan raya, kereta api, dan lapangan terbang.

Harta tanah yang terletak di kawasan metropolitan yang berkembang pesat - dan pinggir bandar sekitarnya - yang mempunyai bekalan tanah maju yang kecil cenderung mendapat premium tertinggi (dan biasanya paling banyak dihargai). Seperti yang disebutkan di awal tutorial ini, harga harta tanah di tempat-tempat seperti New York City dan San Francisco sangat tinggi kerana sebab-sebab ini. Ini juga berlaku untuk pulau dan rantai pulau seperti Hawaii, Jepun, dan Taiwan.

Langit Midtown Timur, NYC

Kekurangan Melabur dalam Harta Tanah:

1. Komitmen Masa yang Sangat Besar

Melabur dalam harta tanah tidak berjalan kaki di taman. Menentukan keadaan ekonomi tempatan, meneliti trend harga perumahan, dan mencari harta tanah yang berpotensi memerlukan masa. Sekiranya anda gagal melakukan ketekunan sebelum membeli, anda mungkin akan mendapat sebiji lemon.

Selain itu, jika anda memilih untuk menyewakan harta tanah anda, anda harus bersedia memikul semua tanggungjawab yang timbul dengan menjadi tuan tanah. Tugas anda bukan hanya memerlukan mencari penyewa yang boleh dipercayai dan kemudian mengumpulkan cek dari mereka setiap bulan. Anda juga mesti menangani masalah yang mungkin mereka alami semasa menyewa dari anda, termasuk semua masalah penyelenggaraan.

Adakah anda bersedia untuk menjawab telefon pada pukul 2 pagi apabila tangki air panas di harta tanah sewa anda rosak? Adakah anda mempunyai masa untuk mengupah sub-kontraktor dan mengawasi pembaikan? Sekiranya tidak, maka menjadi tuan tanah bukan untuk anda.

Walaupun benar bahawa anda boleh menyewa pengurus harta tanah untuk menangani banyak masalah ini, ini memerlukan banyak wang. Lebih-lebih lagi, menyerahkan tanggungjawab dengan cara ini tidak membuat anda benar-benar terpikat. Wang masih berhenti dengan anda - iaitu, anda perlu keluar dan mengawasi sebarang pembaikan besar.

2. BUKAN Jalan menuju Kekayaan Mudah

Pernahkah anda melihat salah satu infomersial larut malam itu, di mana seorang jurucakap tidak bangga membanggakan bagaimana dia membuat berjuta-juta dolar melabur dalam harta tanah, menggunakan kaedah rahsia yang hanya dapat dipelajari dengan membeli buku ini atau buku itu, bagaimana video, atau produk eksklusif lain?… Sudah tentu anda mempunyai! Negara ini tidak akan sama tanpa kumpulan standard hucksters yang menjadi mangsa keinginan Amerika untuk menjadi kaya cepat - dengan sedikit usaha - dengan menggunakan tipu muslihat. Seperti PT Barnum pernah (terkenal) berkata:

Tetapi sebenarnya, tidak ada kaedah rahsia untuk memperoleh timbunan kekayaan melalui pelaburan harta tanah, kecuali minyak siku kuno. Sekiranya anda meluangkan masa untuk meneliti harta tanah, mengenal pasti potensi tawaran, dan menjalankan angka untuk menentukan anggaran aliran tunai, maka anda akan lebih senang menikmati faedah pelaburan harta tanah daripada setiap lulusan sekolah guru di muka bumi! (Kami akan mengetahui secara terperinci menilai harta tanah kemudian.)

3. Risiko

Pelaburan harta tanah dikenakan risiko yang sama dengan pelaburan jenis lain, seperti saham, bon, dan dana bersama. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, pasaran harta tanah akan mengalami turun naik jangka pendek dari semasa ke semasa, dan sebahagian daripadanya akan memberi kesan buruk terhadap nilai harta tanah anda. Walaupun pelabur harta tanah secara historis menikmati pulangan keseluruhan yang setanding dengan yang dinikmati oleh pelabur pasaran saham, prestasi masa lalu tidak menjamin hasil yang akan datang.

Selain itu, jika tujuan anda adalah menyewakan harta pelaburan anda, penting untuk menyedari bahawa walaupun penyewa yang paling berhati-hati tidak menjaga sewa dengan cara yang sama seperti yang dilakukan oleh pemiliknya. Kemalangan memang berlaku, dan seperti yang diketahui oleh sesiapa yang mempunyai anak atau haiwan kesayangan, haus dan lusuh adalah akibat dari tempat tinggal yang tidak dapat dielakkan.

Lebih-lebih lagi, penyewa tidak hanya jatuh dari langit dan segera menempati harta tanah sewa anda. Terdapat proses (kadang-kadang panjang) yang terlibat dengan mencari penyewa yang boleh dipercayai dan boleh dipercayai, serta berurusan dengan deposit keselamatan, perjanjian sewa, dan semua butiran birokratik lain yang berkaitan dengan kewujudan moden kita yang penuh masalah. Terutama jika anda mempunyai harta bujang (yang boleh bermaksud seisi keluarga, bukan hanya satu orang), mungkin ada kalanya anda tidak mempunyai penyewa sama sekali, dan oleh itu mesti mengatasi aliran tunai unit kosong tanpa sebarang pendapatan sewa untuk mengimbangi perbelanjaan. (Aduh!)

Pelaburan Harta Tanah Sederhana: Membeli Rumah & REIT

Semasa anda mula-mula belajar berenang, saya bersedia bertaruh bahawa anda tidak langsung menyelam terlebih dahulu ke dalam dan membiarkan kad jatuh di tempat yang mungkin. Anda mungkin

bermula seperti kebanyakan orang: di kolam kiddie, mengikuti pelbagai jenis alat pengapungan berwarna-warni, dan dipantau dengan teliti di bawah pengawasan ibu bapa atau tenaga

pengajar. Ketika anda mendapat keyakinan dan pengalaman, alat pengapungan tidak diendahkan, dan akhirnya anda dapat menjelajah ke dalam air sendirian

tanpa rasa takut untuk hidup anda.

Begitu juga, jika anda baru dalam bidang hartanah, anda tidak perlu kehabisan dan membeli bangunan pangsapuri pelbagai unit dengan serta-merta, untuk memperolehi keuntungan daripada pelaburan dalam sektor ini. Mengapa tidak "letakkan kakimu basah" (secara kiasan) dengan satu atau dua usaha harta tanah yang relatif sederhana — membeli rumah dan / atau melabur dalam Real Estate Investment Trust (dikenali sebagai REIT ) - sebaliknya? Sebenarnya, banyak pelabur peribadi tidak pernah mengambil bahagian dalam pasaran harta tanah lebih jauh daripada ini, dan sama sekali tidak ada yang salah dengan itu!

1. Membeli Rumah

Sama ada mereka tahu atau tidak, setiap pemilik rumah di Amerika adalah pelabur harta tanah. Menavigasi proses yang kompleks untuk membeli tempat tinggal (misalnya, mencari harta tanah dan berjumlah besar, menabung untuk pembayaran pendahuluan dan mendekati pemberi pinjaman gadai janji) serupa dalam banyak cara untuk membeli harta pelaburan kediaman atau komersial. Tambahan pula, apabila pemilik rumah membayar gadai janji dan membina ekuiti di kediaman mereka - sambil berharap dapat menikmati kadar penghargaan yang tetap - mereka meningkatkan nilai bersih mereka dengan cara yang sama seperti orang hartanah dengan puluhan harta tanah pelaburan, walaupun pada skala lebih kecil.

Lebih-lebih lagi, jika pada suatu ketika anda memutuskan untuk berpindah, anda mempunyai pilihan untuk menukar harta tanah anda menjadi sewa. Namun, jangan sekali-kali mempertimbangkan untuk melakukan ini

melainkan anda bersedia untuk memikul semua tanggungjawab yang timbul dengan menjadi tuan tanah, seperti yang telah dibincangkan sebelumnya. Selain itu, sebilangan pemilik rumah secara keliru berfikir untuk mengambil jalan ini semasa pasaran tertekan, untuk menunggu harga perumahan pulih sebelum menjual. Ini biasanya merupakan idea yang tidak baik kerana apa-apa keuntungan dari penjualan harta tanah sewa dikenakan sebagai keuntungan modal dalam kebanyakan kes (melainkan jika keuntungan tersebut digulirkan menjadi harta yang serupa).

2. REIT

Amanah Pelaburan Harta Tanah , atau REIT , adalah organisasi yang mengumpulkan banyak wang pelabur, dan kemudian membeli harta tanah kediaman dan komersial dengan wang tersebut. Pengurusan harta tanah kemudian dikendalikan oleh REIT dengan bayaran, dengan keuntungan yang diperoleh dari sewa yang dikumpulkan dan penjualan diserahkan kepada pelabur asal. Anda boleh melabur dalam REIT individu jika anda memilih, tetapi pendekatan yang lebih pelbagai adalah melabur dalam dana bersama REIT .

Jangan merasa tidak enak jika anda belum pernah mendengar tentang REIT sebelumnya - mereka tidak mendapat banyak berita. Tidak ada rancangan realiti yang ditujukan untuk mereka, dan broker harta tanah (termasuk banyak, banyak buku yang ditulis oleh broker harta tanah) biasanya tidak akan diterangkan di REIT , kerana tidak menguntungkan bagi mereka untuk melakukannya. Ini kerana melabur dalam REIT "memotong orang tengah", dan banyak profesional harta tanah pada

dasarnya memuliakan lelaki tengah dan wanita tengah.

Ejen harta tanah, broker, dan perkhidmatan semuanya bertindak sebagai jalan antara pembeli dan penjual harta tanah, dan mereka mencari nafkah dengan komisen setiap kali dua pihak (yang mereka telah bersama) menjalankan perniagaan. Tetapi REIT diperdagangkan di bursa saham utama seperti sekuriti kewangan lain, dan oleh itu pelabur tidak memerlukan perkhidmatan profesional harta tanah untuk membelinya. Sekiranya ada, broker saham anda lebih berminat untuk meyakinkan anda untuk membeli saham REIT — tetapi taktik yang digunakan oleh broker sekuriti dan syarikat broker adalah perbincangan lain!

Tiga dana bersama REIT yang sangat dihormati untuk pertimbangan anda (mengikut abjad), adalah:

Dana Saham Cohen & Steers Realty (simbol ticker: CSRSX )
Portofolio Pelaburan Harta Tanah Fidelity (simbol ticker: FRESX )
Dana Indeks Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (simbol ticker: VGSIX )

Setiap dana ini mengekalkan pegangan dalam berbagai REIT individu, jadi pelabur tidak bergantung sepenuhnya pada kejayaan satu organisasi tunggal untuk melihat pulangan wang mereka. Selain itu, semua kerja yang terlibat dengan meneliti dan membeli saham dalam REIT individu dikendalikan oleh pengurus dana, sama seperti semua kerja yang terlibat dengan meneliti dan membeli hartanah pelaburan (belum lagi menguruskan hartanah tersebut) dikendalikan oleh REIT -jadi anda secara harfiah tidak perlu melakukan apa-apa kecuali melabur dan kemudian meneruskan hidup anda! Yang terbaik, jika anda melabur dalam dana bersama REIT melalui akaun persaraan seperti IRA tradisional , anda tidak perlu membayar cukai ke atas pendapatan anda sehingga anda mula mengambil agihan!

Kerja Berkaitan oleh Earl:

Membeli Rumah Pertama Anda: Pelaburan di Masa Depan
Pelaburan Dana Bersama untuk Pemula

Sumber

1. Francis, JC dan Ibbotson, RG Membezakan harta tanah dengan pelaburan setanding, 1978 - 2004; ms 6-8. New York, NY dan New Haven, CT (kerja sama): Boleh didapati melalui Morningstar Inc.; sekitar 2007 Feb.

2. Hobbs, F. dan Stoops, N. Trend demografi pada abad ke-20; hlm. 75. Washington, DC: Biro Banci AS, Laporan Khas Banci 2000, Siri CENSR-4; sekitar tahun 2002.

3. Jam penduduk AS dan dunia. Washington, DC: Jabatan Perdagangan AS / Biro Banci Amerika Syarikat; sentiasa mengemas kini. Boleh didapati dari:

Kredit Foto

1. "Panorama Harta Tanah." Sumber: philippaopao, CC-BY 3.0, melalui Deviantart. 2010 16 Sep. Boleh didapati dari:

2. "Tanda Harta Tanah Neon." Sumber: Chris Griffith, CC-BY 2.0, melalui Flickr. 2009 10 Jan. Boleh didapati dari:

3. "Tuas Archimedes." Sumber: Majalah Mekanik, Domain Awam (iaitu, Gambar ini dilukis di AS sebelum tahun 1923, dan hak cipta telah tamat: pelajari lebih lanjut), melalui Wikimedia Commons. Kira-kira 1824. Boleh didapati dari:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Harga Jualan Median dan Purata Rumah Baru Dijual di AS 1963-2010 (Bulanan)." Sumber: Grafik yang dibuat oleh 'Smallman12q,' berdasarkan Median Banci AS dan Harga Jualan Rata-rata Rumah Baru Dijual, Domain Awam (pengarang telah melepaskan grafik ini ke domain awam), melalui Wikimedia Commons. 2010 22 Jan. Boleh didapati dari:

5. "East Midtown Skyline, NYC." Sumber: Dimitry B., CC-BY 2.0, melalui Flickr. 2011 12 Mei. Boleh didapati dari: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "Tanda Harta Tanah untuk Dijual." Sumber: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, melalui Flickr. 2009 7 Februari. Boleh didapati dari:

7. "Tanda Jalan Pasar Perumahan." Sumber: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, melalui Flickr. 2012 4 Februari. Boleh didapati dari: