Isi kandungan:
- Kadar Permodalan (Kadar Cap)
- Pengganda Sewa Kasar (GRM)
- Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
- Pulangan Tunai Tunai
- Nisbah Liputan Perkhidmatan Hutang (DSCR)
Teruskan membaca untuk mengetahui bagaimana menentukan nilai harta tanah yang menghasilkan pendapatan.
Tierra Mallorca
Adakah anda memiliki harta tanah yang menghasilkan pendapatan atau boleh menghasilkan pendapatan? Adakah anda ingin menentukan anggaran nilai untuk harta tanah sebenar?
Sekiranya ya, maklumat berikut akan membantu anda mencapai nilai berdasarkan maklumat khusus yang standard. Maklumat tersebut boleh digunakan untuk rumah keluarga tunggal, dupleks, multi-unit, harta tanah komersial, tanah, kedai runcit, dan harta tanah yang menghasilkan pendapatan lain.
Kadar Permodalan (Kadar Cap)
Kadar Permodalan atau Kadar Cap adalah nisbah yang digunakan untuk menganggarkan nilai harta tanah yang menghasilkan pendapatan. Kadar topi adalah pendapatan operasi bersih dibahagikan dengan harga jualan atau nilai harta tanah dinyatakan dalam bentuk peratusan. Sebilangan besar Pelabur, pemberi pinjaman dan penilai menggunakan kadar tutup untuk menganggarkan harga pembelian untuk pelbagai jenis harta tanah yang menghasilkan pendapatan. Kadar cap pasaran ditentukan dengan menilai data kewangan harta tanah serupa yang baru-baru ini dijual di pasaran tertentu. Setiap pasaran berbeza.
Kadar cap memberikan anggaran nilai yang lebih dipercayai daripada pengganda sewa kasar pasaran (GRM) kerana pengiraan kadar kapital menggunakan lebih banyak butiran kewangan harta tanah. Pengiraan GRM hanya mempertimbangkan harga jualan dan sewa kasar harta tanah. Pengiraan kadar topi merangkumi harga jualan harta tanah, sewa kasar, pendapatan bukan sewa, jumlah kekosongan dan perbelanjaan operasi sehingga memberikan anggaran nilai yang lebih dipercayai.
Pada akhirnya penjual berusaha menjual pada kadar topi serendah mungkin sementara pembeli berusaha untuk membeli pada kadar topi setinggi mungkin. Dari perspektif mana-mana pelabur, semakin tinggi kadar cap, semakin baik pelaburannya. Pemboleh ubah lain boleh dimainkan seperti lokasi, keadaan, dan lain-lain yang mungkin tidak selalu muncul dalam kadar Cap.
Kadar cap ditakrifkan sebagai "Pendapatan Operasi Bersih" (NOI) dibahagikan dengan Nilai Pasaran. Anda juga boleh mendapatkan Nilai Pasaran dengan membahagikan NOI / Cap Rate.
Contoh biasa:
- Harta tanah mempunyai NOI (Pendapatan Operasi Bersih) $ 80,000 dan harga permintaan $ 1,000,000.
- ($ 80,000 / $ 1,000,000) x 100 = KADAR CAP 8%
- Harta tanah mempunyai NOI (Pendapatan Operasi Bersih) $ 80,000 dan kadar Cap 8%. ($ 80,000 /.08) = $ 1,000,000
Pengganda Sewa Kasar (GRM)
Pengganda Sewa Kasar atau GRM adalah nisbah yang digunakan untuk menganggarkan nilai harta tanah yang menghasilkan pendapatan. GRM memberikan anggaran nilai kasar dan jauh lebih terperinci daripada menggunakan kadar VAP tetapi sangat membantu dalam menganalisis sifat dengan cepat dengan sedikit maklumat yang ada. Hanya dua maklumat kewangan yang diperlukan untuk mengira Pengganda Sewa Kasar untuk sebuah harta tanah, harga jualan dan jumlah sewa kasar. Sekiranya maklumat ini tersedia untuk beberapa penjualan terkini dari jenis harta tanah yang serupa di kawasan tertentu, ia kemudian dapat digunakan untuk menganggarkan nilai pasaran harta tanah lain yang serupa di kawasan tersebut. Sebilangan pelabur menggunakan GRM bulanan dan ada yang menggunakan GRM setiap tahun.GRM bulanan sama dengan harga jualan harta tanah dibahagi dengan potensi pendapatan sewa bulanan dan GRM tahunan adalah harga jualan dibahagi dengan pendapatan sewa berpotensi tahunan.
GRM pasaran hanya anggaran nilai kasar dan mempunyai beberapa batasan seperti tidak mengambil kira kadar kekosongan dan perbelanjaan operasi. Ingat, apabila anda mempunyai cukup maklumat untuk mengira kadar had berbanding GRM, gunakan kadar had.
Contoh biasa:
- Harta tanah mempunyai harga jualan $ 300,000 dan potensi sewa bulanan sebanyak $ 3,500.
- $ 300,000 / $ 3,500 = 85.71 GRM
- Dalam senario yang sama, untuk mengira "Anggaran Nilai Pasaran" pada 80 GRM & $ 3,500 sewa:
- 80 x $ 3,500 = $ 280,000 (Anggaran Nilai Pasaran)
Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
Pendapatan operasi bersih hanya itu, pendapatan operasi bersih harta tanah tertentu. Ia dikira dengan mengambil pendapatan kasar tahunan ditolak perbelanjaan operasi harta tanah tertentu. Ini termasuk semua dan semua pendapatan dari harta tanah serta semua perbelanjaan operasi.
Contoh biasa:
- Pendapatan (Sewa & Lain-lain) $ 250,000
- Jumlah Kekosongan: - $ 5,000
- Perbelanjaan Mengendalikan: - $ 175,000
- Pendapatan Operasi Bersih $ 70,000
Ringkasnya, NOI akan menunjukkan berapa banyak wang yang akan anda hasilkan setelah semua perbelanjaan anda dibayar dan semua sewa anda dikumpulkan. Ini adalah alat yang bagus untuk mengira aliran tunai juga. NOI sangat penting dalam mengira kadar cap dan perlindungan hutang.
Pulangan Tunai Tunai
Pulangan Tunai Tunai adalah peratusan yang mengukur pulangan tunai yang dilaburkan dalam harta pendapatan. Ini ditunjukkan dengan membahagikan aliran tunai sebelum cukai dengan jumlah tunai yang dilaburkan (wang pendahuluan) dan ditunjukkan sebagai peratusan (%). Sekiranya aliran tunai sebelum cukai untuk harta tanah pelaburan sama dengan $ 25,000, dan wang tunai kami yang dilaburkan di harta tanah adalah $ 100,000, pulangan tunai ke tunai sama dengan 25%. Pulangan tunai-tunai digambarkan dengan mengambil pendapatan kasar ditolak kekosongan dan perbelanjaan operasi dan kemudian mengurangkan perkhidmatan hutang tahunan yang akan memberi anda aliran tunai sebelum cukai. Pulangan tunai tunai biasanya digunakan untuk menilai keuntungan harta tanah pendapatan dan terutama ketika membandingkan harta tanah berganda.
Contoh biasa:
- Seseorang melaburkan $ 25,000 ke dalam harta tanah dengan aliran tunai sebelum cukai $ 9,000.
- ($ 9,000 / $ 25,000) X 100 = 36% (pulangan tunai-tunai)
Nisbah Liputan Perkhidmatan Hutang (DSCR)
Nisbah liputan hutang (DSCR) adalah tanda yang banyak digunakan yang mengukur kemampuan harta tanah yang menghasilkan pendapatan untuk menampung pembayaran gadai janji bulanan. DSCR dikira dengan membahagikan pendapatan operasi bersih (NOI) dengan perkhidmatan hutang tahunan harta tanah. Perkhidmatan hutang tahunan sama dengan jumlah tahunan semua faedah dan pokok yang dibayar untuk semua pinjaman pada harta tanah. Nisbah liputan hutang kurang dari 1 menunjukkan bahawa pendapatan yang dihasilkan oleh harta tanah tidak mencukupi untuk menampung pembayaran gadai janji dan perbelanjaan operasi. Sebilangan besar Pemberi Pinjaman menggunakan DSCR untuk memutuskan sama ada harta tanah mempunyai pendapatan yang cukup untuk menampung perkhidmatan hutang. Kebanyakan Pemberi Pinjaman lebih suka 1.1 hingga 1.2 atau lebih tinggi (berbincang dengan pemberi pinjaman tempatan anda untuk mengetahui). Semakin tinggi DSCR, semakin banyak pendapatan yang ada untuk menampung perkhidmatan hutang. Ini akhirnya bermaksud risiko yang lebih rendah bagi bank (pandangan mereka).
Contoh biasa:
- Harta tanah mempunyai NOI $ 50,000 dan perkhidmatan hutang tahunan sebanyak $ 36,000
- ($ 50,000 / $ 36,000) = 1,38
- DSCR (DCR) akan lebih tinggi daripada 1.3. Ini bermaksud bahawa harta itu menghasilkan sekitar 38% lebih banyak pendapatan bersih tahunan yang diperlukan untuk membayar jumlah pembayaran gadai janji tahunan. (Lihat NOI untuk melihat cara mengira NOI).
Saya harap perkara di atas dapat membantu anda. Nilai sebenar harta tanah, sama ada yang menghasilkan pendapatan atau tidak, adalah nilai yang akan dijual oleh penjual yang bersedia dan apa yang akan dibayar oleh pembeli yang bersedia. Terdapat banyak faktor yang boleh mempengaruhi harga pembelian akhir. Faktor-faktor ini merangkumi harta benda, lokasi, keadaan fizikal, usia bangunan, faktor peribadi pembeli dan atau penjual, keinginan, masa tahun, faktor permintaan, kemahiran perundingan, pengetahuan pembeli dan penjual, kadar pulangan yang diinginkan oleh pelabur, risiko yang dirasakan, pembaikan yang diperlukan, penyelenggaraan yang ditangguhkan, pematuhan kod bangunan yang diperlukan, pilihan penjualan penjual, jangkaan berbanding pendapatan dan perbelanjaan yang dinyatakan, kos pembiayaan, dan faktor lain kemungkinan akan berperan dalam menentukan nilai atau harga jual yang dipersetujui.